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第一章 物业管理企业 第一节 概 述 一、管理企业的概念和特征（ZYT） 1、概念 是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位、依据物业服务合同从事物业管理 相关活动的经济实体。 2、特征 （1）是独立的企业法人→依《公司法》及法定程序成立。 （2）属于服务性企业→第三产业，输出产品就是“服务”,包括常规性的公共服务、延伸性的专向服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创收性的经营服务等项目。 （3）具有一定的公共管理性质的职能→内容带有公共管理性质 二、物业管理企业的分类（几种具代表性的分类方法）(LYT) （一）按照投资主体的经济成分来划分 1、全民所有制物业管理企业→资产属国有，具有自建自管的特点 2、集体所有制物业管理企业→原街道或房管所等延伸出来 3、民营物业管理企业→民营性质，多为全民企业转制或新成立； 4、外资物业管理企业→外资、中外合资等； 5、其他物业管理企业→属多种所有制经济成分。 （二）按股东出资形式来划分 1、物业管理有限责任公司→新《公司法》最低3万元即可，物业管理企业可否？ 2、物业管理股份有限公司→全部资产划分为等额股份； 3、股份合作型物业管理企业→股份合作型。 三、物业管理企业的常见模式(Y) （一）房地产建设单位的附属子公司或部门→欠准确 房地产企业与物业管理企业存在着上下级关系，即尚未完成真正建管分离 （二）独立的物业管理企业→矛盾 独立运行、与房地产企业或其他企业没有依附或关系 （三）物业管理集团公司 由集团公司和所属子公司、分公司构成 第二节 物业管理企业的设立 物业管理企业的设立程序：（ZYT） 《公司法》→工商注册登记;《物业管理企业资质管理办法》 →资质审批→决定了物业管理 企业的设立分两个阶段 一、物业管理企业的工商注册登记（YT） （一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程 二、物业管理企业的资质审批及管理（SYT） 中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》 （一）物业管理企业的资质条件 1、一级资质→建设部批准、颁发证书和管理 （1）注册资本→人民币500万元以上； （2）专职管理和技术人员→不少于30人，中级以上职称不少于20人； （3）专职管理和技术人员取得职业资格证书； （4）管理两种以上类型的物业； （5）（多层住宅/200万+高层住宅/100万+独立别墅/15万+办公、工业及其它/50万）X100%不 低于100%； （6）制度健全、业绩优良，并建立了企业信用档案。 2、二级资质→省、自治区和直辖市的房地产主管部门负责审批、颁发证书和管理 （1）注册资本→人民币300万元以上； （2）专职管理和技术人员→不少于20人，中级以上职称不少于10人； （3）专职管理和技术人员取得职业资格证书； （4）管理两种以上类型的物业； （5）（多层住宅/100万+高层住宅/50万+独立别墅/8万+办公、工业及其它/20万）X100%不低 于100%； （6）制度健全、业绩良好，并建立了企业信用档案。 3、三级资质→设区的市级和直辖市房地产主管部门负责审批、颁发证书和管理 （1）注册资本→人民币50万元以上； （2）专职管理和技术人员→不少于10人，中级以上职称不少于5人； （3）专职管理和技术人员取得职业资格证书； （4）有委托管理的项目； （5）制度健全，并建立了企业信用档案 （二）在申报资质时需提供的资料（SYT） 新设立的物业管理企业，资质等级按最低等级核定，并设1年暂定期，领取营业执照30天内，凭以下资料向当地房地产主管部门申请资质。 1、营业执照； 2、企业章程； 3、验资证明； 4、企业法人代表的身份证明； 5、专业管理人员的职业资格证书、劳动合同和职称证书。 （三）物业管理企业的资质管理（SYK） 一级企业→建设部；二级企业→直辖市、省建设厅；三级企业→直辖市、地区级房地产 主管部门. 第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置 一、物业管理企业的组织形式（SY） （一）直线制→小型企业； 优点：命令统一，指挥及时；缺点：领导素质要求较高 （二）直线职能制→中小型企业 优点：加强了专业化管理职能；缺点：横向协调困难； （三）事业部制→大中型企业 优点：强化了决策，责权利清晰；