任志强：楼市整体未回热 救市子弹需择机而发.docVIP

任志强：楼市整体未回热 救市子弹需择机而发 　　今天的建设部要改组房地产研究会，本来让我们讲讲，这个稿子本来想明天讲，正好今天新浪说让我讲讲，我就把这个稿子用上了。 　　时间很紧张，我就简单的说，要看看我们出台的相干的政策，要知道已出台的相干政策才能相应的得出市场的反映情况，最后得出一个结论就是未来趋势会是怎样样的，往年中心陆续的出台了一些政策，包括整体的降落，目前为止，我们和美国、英国、欧盟、日本相比还有较大的空间，因此财政部副部长王军讲话说我们还有很多的子弹，但是这个子弹用不用，或甚么时候用要择机而动，同时我们的个人消费信贷下降了利率，过往、，现在是，这个实际上是紧缩了银行的获利空间，给老百姓实惠，相当于房价降落了20%，同时有效的取消了契税，放宽了一部份的税费情况，适度放宽了第二套住房的消费信贷，没有完全取消，但是争议上已有了差别。同时银行也借这个口子做了调剂。 　　在四万亿的投资当中地方政府也有相应的配套，政府相干说今年进步500亿，最近会出台相干的政策，对有信誉的房地产商提供贷款，对小的破产企业可能有大的企业吞并购买股权收购，另外政府鼓励个人消费信贷，这个从国家出台的主要的政策。 　　地方政府也相应出台了一些相干的政策，比如说大概有6个省市出台了人头补贴，有的地区让政府不再建设保障性住房，而是现金补贴的方式让老百姓购买商品房，大大进步了他们的购房能力。 　　地方政府为了消化现有的市场库存，把廉租房建设投资，保障性住房建设投资用于回扣，部份地区实行了购房进户，也对现房销售起到了一定的推动作用，大部份地区实行了地区基础设施用度相干用度的减免，青岛、西安、成都、重庆等等大概12个城市实行了优惠的政策。 　　一些地方政府的政策里面也包括了放宽土地限价的期限，包括北京、还有一些城市，个别地区在政府的答应下也出现了一些其他的现象，部份未支付高低价款的项目有了政府的回收，北京等地区也取消了外地人购房的限制，北京也放宽了90平米占70%的限制性条件，用限制的规划变成了区域的规划，用保障性住房调剂建设部出台的90、70的政策，大部份地方政府缩减了土地的供给量。 　　很多地区用减少土地供给的方式适度紧缩市场，很多地区已调剂了招牌挂的程序，现在以招标，相应的减少了，或是预先申购改变了土地招牌挂的制度情况。 　　中心政府和地方政府出台了相干的政策，为甚么呢？前一段时间我们一直在争议，说房地产没有进进十大支持产业，从政府的工作报告中说可以看出，温总理做的报告一章，用的文字最多，也充分的说明地方政府和中心正确对房地产的重视程度，也对土地财政，拉动增长的可能。 　　已出台的政府解决了甚么题目，我们从市场的反映可以看出来，大概对市场恢覆信心来讲，政策起到了一定的作用，比如说二手房，信心恢复了，我们从大部份城市的了解情况，二手房的交易迅速上升，基本是今年年底之前减免税费的政策有效，超过了今年年底就不生效了，所以二手房大量的积极向市场提供供给，也相当于很多人过往买得屋子，现在在套现，他们也大量的向市场提供可交易的二手房，二手房的交易速度在迅速的上升，比如说北京上格月9000多套二手房的交易，现在还在延续上升大概创造了13个月以来的历史最高水平。 　　假如往年二手房的交易一共是7万套，按目前今年的速度要超过10万套。 　　一手房从住宅来讲，部份恢复了，像罗总刚才提到的，不论是北京还是一些城市，一手房的新房交易量在逐渐的上升，有一些乃至超过了XX年的四到八月份的交易量，假如依照这样的速度，往年1700万平方米的挤压23月的消化掉了，今年的速度大概8个月就可以够消化掉的，明显的到一手房从降落转变成上升的趋势。 　　但是房地产市场两个区域组成，每年的投资78%是住宅，另外一些是办公楼、商场、酒店，这些市场约占交易额总量的40%，这部份市场不恢复，不能说房地产市场回热了，而从目前的情况看，基本是降落的趋势，不论是租金、销售量、甲级写字楼的情况都不如住宅市场的情况。 　　就开发商来讲，是否是信心完全恢复了，目前还看不到，整体来讲，投资降落，出手的程度在降落，开发商的资金压力而言，我们目前看到的是有大量的减缓，这类减缓的趋势还再继续好转，往年很多人在议论，包括潘总，以为会有大量的企业破产，可是从目前的情况看，从往年9月份出台的相干的政策，刺激了市场，和目前出现的交易增长的情况看，资金压力得到了一定的减缓。目前看，还没有出现大量的破产，有人是说会在四到六月份出现大量的回热情况，从目前的情况看，会延迟或不在出现。 　　我们以为依然存在很多巨大的题目依然是问号，比如说宏观经济见底，中心政府、美国政府、欧洲政府，G20会议都说宏观经济还没有见底。 　　第二个房价还在振动，很多媒体说房价上涨，部份地区尽对额是在涨，比