聊城市住宅小区物业管理服务等级标准.doc

山东聊城建工物业管理服务标准 三级 基本要求 小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率20%以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。 房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。 4、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 5、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 6、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告业主委员会和有关主管部门。 7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。 公共设施设备维修养护 1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。 3、实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。 4、按合同约定保证电梯正常运行。 5、消防设施设备完好，保持消防器材能随时有效使用；消防通道畅通。 6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 7、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 8、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。 9、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。 10、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。 11、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。 公共秩序维护 1、门岗室整洁，人员统一着装。 设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间巡逻, 对小区重点部位至少每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 4、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、花、草、树木等。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 保洁服务 1、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。 2、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。按楼栋口收集垃圾，每天1次。 4、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 5、垃圾设施每周清洁2次，无异味。 6、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 绿化养护管理 1、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。 2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。 3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。 4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。 5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。 6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 综合管理服务 1、建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。 2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。 3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。 4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。 5、运用计算机进行简单的日常办公管理。 6、建立档