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酒店会所策划和经营模式 酒店管理--关于会所 1、性质：会所系规划部门批准的商品住宅商业配套房中用于向业主提供：商业、娱乐、文体等综合配套服务的场所。房地产登记部核发的房地产权证，按“会所”确定房屋类型和用途，开发商、经营者不能将会所用作它途。 2、权属：开发商应与购房人在商品房预售合同中对会所所有权是属开发商还是属全体购房人进行约定，不作约定的，会所所有权为开发商所有。 3、构成：主要有体育运动场、餐饮娱乐场、多功能场、办公场构成，表现形式如下；体育运动场：棋牌室、健身房等，规模较大的还有网球场、游泳池等设施；餐饮休闲场：咖啡厅、书画室等；多功能场：室外广场、室内大厅等；主要作为销售阶段的售楼处接待和展示大厅；办公场：办公室、会议室等，主要作为销售阶段的办公室。 4、职能：会所的使用功能分前期销售职能和后期经营（服务）职能，前期销售职能指在楼盘入伙前，会所主要用于销售中心，担负楼盘展示推介和客户接待等市场销售功能，在项目全部完成且客户全部入伙后，会所的前期规划的功能开始全部进入实施阶段，即会所进入后期运营和服务阶段。 5、 分类（如图） 酒店管理--会所问题 会所作为目前房地产配套服务不可或缺的一部分，在完成前期形象展示和销售现场功能后，将进入经营阶段。以深圳为例，目前会所的经营情况普遍不理想面达80%以上，尤其是一些大众化住宅的会所经营。 目前会所面临的普遍问题，有以下几点： 1、权属问题（产权和经营权的界定） 1999年前的会所作为住宅的公摊面积计入房价，会所的产权归属于全体业主所有；1999年之后，会所产权与住宅产权被分开，明确归属于开发商所有。产权决定经营权，开发商由于拥有会所产权而必须负责其经营问题，会所的经营好坏，与产权所有者——开发商有直接的关系。 2、管理问题（非专业管理和经营比较普遍） 排除会所前期策划的遗留问题不顾，会所的经营和管理的非专业化，是其经营不善的后天原因。表现在会所的经营管理大多由开发商的非专业人员进行管理，或者由服务型的物业管理公司管理，经营业绩可以想见。 3、功能问题（提供哪些有效服务） 重前期销售，轻后期经营，是目前会所经营不善的主要原因。当会所所承担的销售功能结束后，其真正的功能便凸现而出，但是，由于产权归属问题，发展商对后期的经营采取委托经营的方式，如由发展商遗留人员经营管理，或者由物业管理公司兼职经营管理。 4、定位问题（面向那些客户服务） 我们发现，大多亏损的会所在客户定位方面，为保证社区的安全和安静等管理需要，以社区内部业主为服务对象，而排斥社区外人群。同时，在提供的服务内容方面，较少听取业主的建议和意见，缺乏改进和创新，人为的将本社区消费群体推向社区外部的商业配套。 5、转型问题（参与社会分工） 社区会所的规划初衷，在排除销售功能外，大多是以弥补周边社会配套不成熟环境，或者提高住宅服务档次为目的。但是，随着周边市政配套和生活氛围的逐步完善和成熟，与社区会所功能相似或者相同的市政配套、商业配套愈来愈多，与会所形成直接竞争局面。面对随时可能流失的社区客户，社区会所必须面对现实，做好经营转型的准备，参与到社会分工配套体系中去。 会所经营中所面临的大面积亏损，究其原因，第一，短视的前期策划是先天原因，如会所的位置、档次、体量、商业划分等硬件规划，如果缺乏市场消费基础、缺乏经营的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了会所后期商业化经营的风险。第二，比较落后的经营管理水平，是会所亏损的人为原因，如深圳的发展商大多将会所经营权委托给毫无经营经验的内部残留人员，或者给物业管理公司，致使会所经营出现不必要的问题。 酒店管理--会所策划 根据上面对会所问题和原因的分析，解决或者避免会所经营不善的根本在于两点，即强化前期会所策划和加强后期专业经营化管理。 一、会所前期策划的参照因素 1、项目性质 会所策划以服务项目住宅为基础需要，所以项目的属性和对应的住户的特征，是会所策划必须首要考虑的问题。如大众精品住宅、高尚人文社区住宅、高密度小户型住宅、等不同住宅项目对会所服务的要求不同。(如图) 2 、区域特点（成熟市区、城乡结合部位、边远郊区、新中心区）（如图） 3 、人文特点（如图） 4、周边配套调查 第一，对项目本身商业规划进行了解，第二，对项目周边商业配套进行调查，第三，对项目周边市政配套现状和规划进行调查摸底。根据周边商业和市政配套的分布和规划情况，进行会所的整体策划，但必须掌握以下几个原则： 1）会所位置靠近商业和市政配套分布点和规划点（非经营性会所除外）； 2）会所体量参考商业和市政配套的体量； 3）会所建筑特色与商业和市政配套有明显的个性区分； 4）会所商业划分以竞争商业为参照，进行差异化； 5）会所商业超向务必与竞争商业和市政设施相对，或者同向； 6）如项目属于新区项目，会所规划坚持分