土地取得阶段法律风险防范.docVIP

房地产开发中土地取得阶段的法律风险及防范 一、土地使用权取得五种方式：出让、划拨、合作开发、转让股权、收购。 （1）出让 出让定义：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让主体：地方各级人民政府土地管理部门，出让期限：住宅70年，商业40年，划拨土地无期限。 出让方式：1、协议出让：取得土地使用权意向的当事人直接向土地管理部门提出有偿使用的申请，协商一致，签订协议出让土地。2、招标3、拍卖、4、挂牌。 出让中的《土地出让合同》无效： 1、因出让合同主体不符合法律规定 法律规定：《城市房地产管理法》第十二条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。《城市房地产管理法》第十五条　土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 合同无效的处理原则：《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 注:防范：只与市县政府土地管理部门签订合同 2、因土地出让金低于政府规定的最低指导价导致无效 法律规定：最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。 纠纷处理：仅适用于以协议方式出让土地使用权引发的案件，不适用于“招拍挂”形式出让土地的情形，衡量是否低于政府规定的最低价，以签订合同当时的价格为准，仅是价格条款无效，其他条款继续有效，仅是受让方具有解除权，可选择：按照订立合同时的市场评估价补交出让金或解除合同，出让方有权要求受让方补足差额部分 3、出让合同中没有规划条件导致无效，合同整体无效。 规划是土地出让的前提条件，《城乡规划法》第三十九条　规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。 4、应当招拍挂，而未进行招拍挂导致合同无效 法律规定：《招拍挂出让土地使用权的规定》2002年7月1日 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 纠纷处理：2003年10月31日国土资源部《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》，2002年7月1日以后，房地产项目用地一律以“招拍挂”方式取得，如果以协议方式取得，因违反国家用地政策，导致合同无效。2002国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十四条 应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。2004国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，对经营性土地使用权出让中，规避招标拍卖挂牌，仍采取协议出让和划拨的；先行立项、先行选址定点和先行确定地价的；弄虚作假、徇私舞弊的；领导干部违反规定以个人或集体研究的名义干预或插手经营性土地使用权出让等各种违纪违法行为，要坚决予以查处，涉嫌犯罪的，要移送司法机关处理。 土地出让合同存在瑕疵 1、出让方未按时交付土地 法律规定：《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约