中国房地产发展现状..docVIP

?中国房地产发展现状 ??下一篇 标签：中国房地产 房地产 投资 综观各方面资料,现今中国房地产的现状有以下特点:? ? 一、投资方面1投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。2004年房地产投资总额1.3万亿元，同比增长28.7％。比2003年回落2.2个百分点。从2004年的年度变化来看，房地产投资增速呈下降的趋势，与固定资产投资的下降速度同步，调控效果显现。但是2004年投资的增速仍然比1998年年均增速占5.6个百分点，占固定资产投资比重仍然持续上升，2004年接近19％，为1986年的最高。 ? 2投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2004年东部、西部投资占全国房地产头部的比例，东部下降，中西部增大；从房地产投资的增长率的地区结构来看，东部和中部增速加快，西部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看，2004年经济适用房投资比重继续下降，有2003年的6.1％下降至4.6％，为1998年以来最低。实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势，五年减少了6个百分点。? 3国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。1－3月份降到24.33％，1－12月份下降为18.4％。自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年最高，资金结构有所调整，但国内贷款额从1998年以来持续增大，2004年超过3千亿元，为1998年的近3倍，也是1998年以来的最高值。同时在其他资金当中，80％左右来自个人信贷，房地产的资金仍有超过50％的来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。 ? 二、房地产开发特点： ? 1土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1997年－2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了2400多万平方米。土地购置面积从1997年－2003年年均增长4842万平方米，2004年增量减少了500多万平方米。 ? 2拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50％左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004年中央出台了一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时性的，因为圈地反弹已经成为违规的主体。目前占地冲动的机制和管理体制仍没有完善，加之冻结土地审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地反弹的可能性也存在。? 三、房地产销售特点。 第一，销售量持续增长，商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升，04年商品销售量比03年增加4500万平方米，为住房商品化最高值。年销售额超过1万亿，为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加，一直占90％，反映居民对住房需求旺盛的态势。 第二，房价大幅攀升。全国商品房价格1998年至2003年，年均增长59元。2004年大幅攀升，这一年增长了355元，达到了2700元每平方米。住房价格从98年至04年增长了695元，其中03到04年增长了352元，占50.6％。房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩，影响消费者对房价的预期、房地产市场存在着特定形式的垄断、房地产业在我国属于新兴起的产业，较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础、宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。 第三，需求依然旺盛。2004年销售量持续大幅增长，表明需求依然旺盛，支撑需求持续增长的动力：一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度；二是城镇化加速带动商品房需求；三是投资和投机性购房需求。但1998年以来的7年间，有3个年份城镇居民可支配收入增长超过了国内生产总值的增长，因此应当审慎地看待当前的有效需求。? ? 从以上对现状的分析中，我们可以看出当前房地产市场主要存在以下问题： ? ? 第一个问题，房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。? ? 第二个个问题，圈地的可能性依然存在；? ? 第三房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出；? ? 第四个问题，住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，政府好、门槛高、受益面窄? 第五个问题，房地产企业数量多、负债率高；第六个问题，二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范；第七个问题，房地产中介诚信缺失；第八个