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融入才能影响 中观研究的方法与例证（房地产市场） 复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发） 有一种流行说法“房地产开发已进入复合时代”，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。 例：某大型复合项目的格局分析（项目在多类功能开发方向，与组合方式） 项目可能组合开发的几类物业 酒店： 渡假式居住物业： 一般的居住大盘： 高尔夫物业： 商业： 板块分析、档次分析…… 渡假休闲资源分类分析…… 档次分析、功能细分分析（旅游休闲类/商务类）…… 别墅类、公寓类…… 休闲类商业街、超市…… Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 模块3：市场需求分析 市场格局的分析是针对市场供应面的研究，而市场需求分析则是直接针对购房者的分析。 分析方法： 定性研究：二手资料、过往市场表现分析、重点客户访谈 定量研究：需求人口基数分析、问卷调查 例：访谈及问卷调查（针对某市中高端客户的调查设计） 调查范围：市区为主，兼顾少量周边郊县市样本量 调查方式：预约访谈15人左右，问卷调查300样本（随机抽样，入户调查） 样本的选择： 未来两年内打算购买住宅的消费者 家庭月收入5000元以上家庭 居住区域尽量分散，每家庭完成一份样本 问卷配额：中级以上公务员/事业单位管理人员100样本、企业中高层管理/技术人员100样本，私营企业主/自由职业者100样本，访谈也涵盖以上类型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 模块4：典型个案分析 典型个案主要是针对竞争对手、可借鉴的楼盘进行分析，包括借鉴这些个案的客户吸纳手段、开发模式、定位的成败、经营、配套等，从而分析项目的竞争环境、生长的难度、可突破的方位、客户的需求特征、某类功能配置的可行性。 案例一 案例二 案例三 案例四 案例五 **新村 **城 **花城 **新城 **山庄 如何从外围攻入本市主流客户 本市经营最成熟的郊区大盘怎样？ 拿什么引起市场的巨大轰动？ 客户目标与实际效果对比 外地品牌地产商进入本市的成功之作 本市人对精品的鉴赏力？ 本市当之无愧的顶极豪宅社区 豪宅社区配套是什么水平？ 渡假盘的生存现状 例：G市居住大盘个案分析（主要针对本项目的定位方向与竞争环境） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 模块5：市场趋势分析 前期策划针对的一般都是在未来一两年内开发、推售的项目，因此市场趋势的分析十分重要。 影响市场趋势的因素： 政策因素：宏观环境分析预测、数据增长或回落的数学分析 规划因素：市场格局的变化受区域规划的直接影响 市场竞争环境因素：开发商的水平变化、土地批出状况、主要竞争对手的后续开发情况、需求变化对市场竞争的影响 市场需求因素：需求量与层次的需求、置业新需求方向、市场竞争变化引至的市场需求变化 其它因素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 微观研究的方法与例证（项目） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 例证之：F市H项目开发条件分析（部分） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. H项目与F市商业区及居住区的联系分析 F市原规划在主干路以南设置CBD，但政府调控不力，近期实现的可能性较小；在目前的发展阶段，城市并无真正意义上的商务区； H项目毗邻城市规划中的中心商业区内，商业价值较高； 江北岸沿滨江大道东段，区域已逐步发展为高尚居住区聚集地，项目居住价值亦很高。 本项目 MAIN