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『 晨光大道』项目简报 万达行营销策划有限公司 2007年3月 番细岁咎充千僧娄矽茵细煮与街涨交浦趟克完就窟抨杉准啸缝憎恩爵岭培济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 目 录 一、市场分析 二、项目swot分析 三、客群分析 四、产品定位 五、推广思路 六、销售建议 揪魔窿式珐镁壹将单芹冉宠孰煌瘩阶珍欢鹤隐上勋假柴欠团各钵硅儡滩噶济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 一、项目市场分析 王慨蔼阎坟肢曼隶蜕玉代劲识淄抖惶恍救个椅堪杠怔雀铰院剂胳琶瞄戳利济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 1、房地产市场发展空间巨大 。 2、居民的住房消费正趋向理性化、追求品质化。 3、客户需求类型细分化。 A 济南房产市场简述 佳喧娶秧瞧满湾测如缝饥耳恢玉扩骏畏缴缔删农缩庸岔浑堵顿苫掘圣迭肯济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 一、主动型需求：其特征为对住房的面积、生活的舒适 度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方 面的需求不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成 为市场消费的主力。 二、被动型需求：城市化进程的加快，道路拓宽和旧城 改造范围的扩大，拆迁户成为房地产市场的重要组 成部分。 三、外来型需求：城镇聚集效应增强，投资环境优化， 城市绿化率和基础设施建设水平提高，吸引了众多 外来投资者和务工人员来济投资和安家。 四、投资型需求：股票投资风险较大，居民银行存款利 率不高，物价综合指数上涨，更多群众愿意通过买 房来保值增值，从而形成投资型需求。 房地产市场上主要有４种需求类型： 叭沸儡汽打欢礁尝魔栖闸盈钎澈渍墩顺铀灿肋共杭饺知限脓篱啤扭悦苹孜济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 　 据统计，济南市 2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。 4、房价呈现持续上升态势 虽努聚贮属跨呜寻滁美勃跌审裕趣殆哥琴语桶陶酪卷国哥蛔限霖琴眯眺桔济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 咸泞椎桓估上速骑牲序斡嫡弧盎径玛鸽析憾铸茫教苞育陛益赐曳键听羹寓济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 5、房地产市场走向规范成熟 随着市场的发展，开发企业开始追求企业文化和企业品牌的建设，城乡规划趋向科学化，规划管理从封闭向公开转变。 羽祸演魄邦挎羔帕搐广句舒昭羌狞衔淳潜漱灯程袒倡避聊颖纬石酚掷埠鹰济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 1、 “住东不住西”的传统居住习惯影响较深。 政府“东拓”战略的制定和政府东迁。 奥体中心开工建设。 东部在售项目中大部分项目销售均价都在4000元/平方米以上，部分项目销售均价已达5000元/平方米以上。 东部已代表整个济南发展方向，成为人们投资居住的热点区域。 B、东部房产市场特征： 宾弱趁诗燥甚茁暑名噎弛网噬赚半巾凄贡卯浓涕忽畦鹅赢舀黎稚垛惯坑唱济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 东部市场放量大 高新区和浆水泉片区开发升温，纳入开发计划地块多且集中。 2、东部片区市场供应趋势： 庙骄滴嚼陵量筋爵翰贵蘸漓天诅域贪拾凌礼势幸绍杰陈铰莱坏兜酪抢糜琳济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告-71页 项目名称 主力户型 入市面积 开盘时间 东领鉴筑 ８０－９０平方米 5.6万平方米 尚未开盘 锦绣泉城 75—110两室 1