房地产开发与经营-第八章+风险分析与决策.ppt

第一节 房地产项目不确定性因素的分析 一、房地产开发项目的主要不确定性因素 （一）土地费用 土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。 在估算土地费用时，由于它由出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成，在地块条件复杂和土地交易市场不健全的情况下，很难准确估算。 房地产市场变化会导致土地费用迅速变化，由于土地费用占开发总成本的比例较高且还在日益增大，因此分析土地费用变化对房地产开发项目财务评价结果的影响十分重要。 （二）建筑安装工程费 建筑安装工程费的估算值与实际值很难相符。 主要原因是： 建筑安装工程费的估算时间和承包商报价时间之间要经历一系列前期准备工作，两者之间存在半年到一年的时间差，这期间建筑材料或劳动力价格的变化导致建筑安装工程费出现上涨或下跌的情况，使得建筑安装工程费的估算值与签订承包合同时的标价不一致。 建筑工程开工后，建筑材料价格和人工费用的变化，也会导致建筑安装工程费改变。这种改变对开发商是否有影响，要看工程承包合同的形式如何。 （三）租售价格 项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较隐含着一个基本假定，即不考虑通货膨胀因素及租金和售价在开发期间的增加或减少。但实际上，物业市场供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格产生影响，而这些影响难以事先定量描述。 （四）开发期与租售期 房地产开发项目的开发期由准备期和建造期两个阶段组成。 准备期开发商要完成一系列前期工作和审批手续，并要进行工程招标，这些因素都会影响开发期的长短。 建造期一般能够较为准确地估计，但其中某些特殊因素的影响，可能引起施工工期延长。 租售期（出租期或出售期）的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等直接相关。 （五）容积率及有关设计参数 开发项目用地面积一定时，容积率的大小决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。 项目评估阶段，开发商不一定能拿到规划批文，故而容积率和建筑面积不确定；即使拿到了批文，项目可供出租或出售的面积仍不能肯定。 （六）资本化率 资本化率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。另外，利用折现现金流分析法进行项目评估时，行业内部收益率或目标收益率，也在很大程度上影响着项目的投资决策。 目前选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率，即： 式中， 为第i个参照项目的年净租金收入； 为第i个参照项目的市场价值或售价； 为资本化率。 （七）贷款利率 贷款利率的变化对房地产开发项目财务评价的影响也很大。由于在房地产开发项目中，资本金往往只占投资总额的20%～30%，其余部分要通过金融机构借款或预售期房的方式筹措，所以资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。 除上述7个主要的不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等的变动，也会对项目评估结果产生较大影响。 二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素 （一）购买价格 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化很大程度上影响房地产置业投资经营的绩效。 高估或低估初始购买价格，会使财务评级指标偏低或偏高，导致投资者失去投资机会或承担过多风险。 房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础，这样基于评估的购买价格有很大不确定性。 （二）权益投资比率 权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。 权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。 通常，长期抵押贷款利率较低、资金可获得性好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率，但金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。 （三）空置率 空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，导致有效毛租金收入减少；空置率降低，使有效毛租金收入提高。 空置率的变化受宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金能力等因素影响，因此不易准确估计空置率。 （四）运营费用 运营费用是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。 其中： 物业维护管理费用的变动受通货膨胀因素的影响； 对旧有物业，其大修理费用和设备更新费用，存在着较大的不确定性； 与持