20130710隆源国际城营销策略总纲终稿.pptx

隆源国际城项目营销策略总纲嘉论营销-2013本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发报告逻辑结构第一部分：项目及土地属性分析第二部分：区域竞争市场分析第三部分：目标客户界定第四部分：基本营销问题梳理及项目定位第五部分：A地块目标及核心策略沟通第六部分：首批入市策略及执行第七部分：待沟通事项Part 1 项目土地属性分析项目外部环境——宏观区位项目处于城市新中心经济技术开发区政务区的延伸段，城市北扩门户，北三环外，北城客户对于三环外的区域的心理认知距离较远，环线之隔影响较大。西安经济技术开发区：西安唐皇城以北，由中心区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积113.74平方公里；经开区主导产业实施“4—4—8” 产业战略布局：即重点建设四大功能分区、四大现代服务业聚集带和八大特色产业基地；四大功能分区：中央商务区以承载西安市国际化大都市新中心政务和现代服务业发展为主；泾渭新城主要以承载西安市先进制造业为主；出口加工区主要以引领西安市外向型经济发展功能为主；草滩园区主要以建设西安市生态园林化城市副中心和发展现代服务业功能为主。四大现代服务业聚集带：未央路综合型服务业聚集带、朱宏路创新型服务业聚集带、泾渭新城综合型服务业聚集带、草滩现代服务业聚集带。八大特色产业基地：新型工业化汽车产业示范基地、兵器工业科技产业基地、新材料产业基地、风电装备产业园、太阳能光伏产业出口中心、专用通用设备制造基地、服务外包产业基地、电子信息产业园。经开区泾渭新城经开区项目外部环境——宏观区位项目所在北客站区域以打造国内一流综合交通枢纽为目标，交通枢纽的商业效应或将在这里出现蝶变，西安北客站成为城市未来三年主力打造的四大商圈之一。西安北客站地区控制性规划与城市设计用地布局图西安北客站地区控制性规划与城市设计功能结构图A1AA2BC西安北客站地区规划范围：以北客站为辐射中心，衔接草滩生态产业园、汉长安城遗址、经济技术开发区以及周边区域，总面积为13.9平方公里。核心区以北客站为中心，北至尚苑路，南邻尚新路南侧规划路，西接明光路，东连尚贤路，总面积2.5平方公里。功能结构：形成一核（综合交通枢纽核）、一轴（城市功能发展轴）、两带（轨道景观带和漕运明渠景观带）、四心（物流集散贸易中心、旅游集散地中心、国际商务中心、综合服务居住中心）、六区（商贸商务服务区、配套设施功能区、生态文化娱乐区、物流集散贸易区、里坊单元居住区、综合服务居住区）的功能结构。该区域内，可容纳常住人口约11.5万人，规划布局6所小学和2所中学，新建金融业、酒店餐饮业、旅游业等高端服务业设施，还将建设热力站、公交始末站等公用设施。未来三-五年，西安将全力打造未央路、北二环、太华路、北客站四大商圈。项目外部环境——宏观区位北客站区域将成为以商业+商务+居住功能为主的城市副中心核心区。城市副中心核心区核心区城市扩容辐射区辐射区政务区西安市未央区规划本项目所在区域北客站区域为政府重点发展的区域商务商业中心。随着西安市重心和行政中心的北移，未央区进入了一个高速发展期，商贸经济快速发展，商圈定位将更为明晰。项目外部环境——地理位置项目位于北客站以东1.5公里，国内一流综合交通枢纽区域，未来北客站商圈的核心辐射范围。距离渭河约4.5公里台江区草滩生态产业区北客站咸阳机场1.5KM距离未央湖公园约3.5公里至咸阳机场约20分钟泾渭新城、铜川太华路方向经开市政府区域至经开区市政府约10分钟距离钟楼约12.8公里项目外部环境——交通条件项目交通网络四通八达，对外交通的核心枢纽，形成对陕北、高陵等地的联系，对内通过城市主动脉未央路、文景路、地铁2号线等加强与主城及市政府区域的联系。尚稽路将建设立交西郑高铁项目地尚苑路西铜高速将建设立交尚新路将建设立交朱宏路尚贤路地铁2号线吕小寨立交绕城高速朱宏路立交文景路未央路尚新路正在修建。项目外部环境——交通条件项目周边的公交系统较为缺乏，目前尚无公线路，公共交通的通达性较差，距离项目最近的公交线路仅有3条，且距离项目地还有1.5公里，客户导入性较差台江区北客站1.5KM项目离北客站仅约1.5公里。本案距离北客站周边仅5条公交线路， 228、263、264、265、266路，公共交通不成熟。土地属性——外部环境项目外部环境——配套条件区域未来规划较为完善的交通、商业配套，基础配套设施正逐步推进，但目前的商业生活医疗等配套主要依靠三环内，三环内外的城市形象相差较远，配套相差甚远。未央湖渭河景观带商业配套：新建金融业、酒店餐饮业、旅游业等高端服务业设施上海长峰集团龙之梦新城项目、天朗地产及砂之船集团投资建设的奥特莱斯艺术小镇项目等教育配套：规划6所小学、2所中学交通配套：对外：与郑州、太原、兰州、