经营管理69章.doc

第六章 租赁管理 【考点1】房屋租赁的特征 单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 1．房屋租赁合同产生效力是在( )。 A租赁双方谈妥所有条件之后 B租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后 C 租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后 D租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后 【答案】c 【解析】本题考查的是房屋租赁的特征。房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时，由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案，否则租赁行为法律不予保护。故本题选C，有关内容可参见教材第156页。 2．下列关于房屋租赁特点的说法不正确的是( )。 A租赁双方必须具有民事行为能力 B当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之中止 C房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 D房屋租赁合同属于法定要式合同 【答案】B 【解析】本题考查的是房屋租赁的特征。B选项是不正确的说法，在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。 其他各项都是正确的说法，租赁的双方都必须是符合法律规定的责任人，具体表现：租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。因此，A选项是正确的说法。 房屋租赁的标的必须是特定物，而不能像大多数其他产品一样可以用同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同类房屋，包括其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后，承租人也必须将原房屋奉还。因此，c选项是正确的说法。 房屋租赁合同属于法定要式合同(见第1题的解析)。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。因此，D选项是正确的说法。 故本题选B，有关内容可参见教材第156页。 多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意) 3．房屋租赁中，出租人可以是( )。 A所有权人自己 B共有人(包括共同共有和部分共有) c所有权人委托的代理人 D将房屋再次出租的转租人 E按照法定程序指定的代管人 【答案】A B c E 【解析】本题考查的是房屋租赁的特征。出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人(包括共同共有和部分共有)；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。故本题选A、B、c、E，有关内容可参见教材第155页。 4．房屋租赁中，承租人获得的房屋权利有( )。 A 占有权 B使用权 C处分权 D收益权 E最终收益权 【答案】A B D 【解析】本题考查的是房屋租赁的特征。房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属于出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第155页。 【考点2】房屋租赁的分类方式 单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 5．按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公房租赁和私房租赁，其中公房租赁又可分为直管公房和自管公房。那么，在租赁关系中，自管公房的出租人是( )。 A国家 B各级房地产行政主管部门 C各级人民政府 D国家授权的国有企事业单位 【答案】D 【解析】本题考查的是按房屋所有权性质划分房屋租赁的分类方式。公房租赁的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理，按照我国的管理体制，公房又分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。故本题选D，有关内容可参见教材第156页。 6．下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日( )。 A