地产开发设计与成本的关系-优化思路.pptxVIP

设 计 与 成 本 ----从成本角度看设计目 录一、成本的概念二、方案设计与成本1、方案设计与成本2、建筑风格对成本影响3、地下室面积与成本4、建筑面积与可售面积5、外立面选择与成本6、会所成本三、施工图设计与成本1、结构指标对成本影响2、图纸的中间审查（合理性、及时性）3、图纸优化四、标准化与成本五、设计变更与成本设计与成本我们是干啥的？ 设计院？慈善机构？政府机关？非也！房地产商。 成本管理不等于省钱 省钱等于赚钱设计与成本设计与成本成本管理的宗旨： 以经济合理设计与 成本的关系性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。产品观？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。一、关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观）、配套设施费4大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。25%~30%项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。一、方案设计与成本1、方案设计与成本 大家经常听说设计阶段影响成本70%？案例1：XX方案选择100M、120M、150M建安造价比较：1、桩基：100M以管桩为主，平米指标140元/M2左右；120M2及以上以钻孔灌注桩为主，平米指标260元/M2左右；2、结构：100M120M： 含钢量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2100M150M： 含钢量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M23、措施费：100M120M：塔吊、超高费等差价在30元左右；100M150M：塔吊、脚手架、超高费等差价在80元左右；4、安装工程：100M120M：差价（给排水、消防）在50元/M2左右，；100M150M：差价在80元/M2左右。5、汇总：100M120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2100M150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M26、以26万方为例：100M120M：280*26万=7280万；100M150M：494*26万=12844万。以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。一、方案设计与成本 案例2: XX地块方案一、方案设计与成本案例2：XX项目商业售价比较:商业内街（旧）与外街（新）售价比较：旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿；新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿；直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。集中商业与小商业的售价及销售速度均存在较大的区别，集中商业整体出售的对象比较狭，除特殊要求外，商业配比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比较好的。一、方案设计与成本2、建筑风格对成本影响2、建筑风格对成本影响法式风格好不好？案例3：XX项目别墅：法式全干挂外立面：2050元/M2英式面砖外立面：500元/M2（GRC线条，若为石材线条1200左右）意式全干挂外立面：1800元/M2石材线条的价格与大板比例1:1.2以10万M2算：直接成本1550*10=15500万每户300*1550/10000=46.5万/户大家认为可以多卖一点卖回来？是不是都可以卖回来？2、建筑风格对成本影响利润分析：XX项目联排：满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户， 上部面积约：63000M2平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户每户售价：300M2*1.8万=540万当外立面2050时：利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19.1万利润率=19.1/540=3.5%当外立面500时：利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54万利润率=54/540=10%2、建筑风格对成本影响建安组成：基础250+主体1650+安装300+外立面2050+木铝窗1500*0.45+入户门150+屋面瓦145+电梯500+弱电40+提升泵40+消防60+花架70+铝合金雨落管40+栏杆20=59902、建筑风格对成本影响案例4：XX项目别墅XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，假设售价1