伯乐达西厂区规划建议书【参考】.docVIP

项目规划建议书 一、项目立地状况 1、项目位置 项目地块位于盐城亭湖区，紧靠老城区。临近亭湖区的主要3条道路，以商业和居住为主的黄海路以及居住集中的健康路、小海路。 项目位于盐城西北角，东侧为小巷，南侧为小巷，西至健康路，北至黄海路。距离建军路约3公里，距离中茵海华约4公里。侧为小巷 2、地块现状 1) 地块内部现状 地块区域内目前为厂房和民居。未开始拆迁。东侧有两栋保留建筑。地块内部整体地势平坦，但整体地势低于东侧及北侧。东北侧有人工河流分布。 2) 地块外部现状 项目北部：黄海路,新洋港大河,市三中,东河新村,原水泥厂(现拆迁中) 项目东部：小海新村(老社区),规划拆迁项目,基督教堂(东河一组),人民公园,明悦景庭,田家炳中学(市二中),五金市场 项目西部：市水泥二厂,建校,卫校,市四中(逸夫),老城西剧场(现为大酒店),木材市场,先锋派出所 项目南部：卫校教学楼,市第一医院(附医),泰山庙,鱼市口,先锋岛(串场河绿色景观带) 3) 地块交通 项目临近西环和建设中的北环，以及盐城现阶段的交通枢纽——黄海路（盐城至张庄、盐城至龙冈、盐城至建湖的必经之路），随着西环路的北沿及北环路的建设，交通大环境优越，对项目价值提升起到巨大的作用。 项目周边的公交系统不是十分发达，黄海路上站点间距较远，且公交车辆等候时公众交通工具普遍为电瓶车、摩托车、私家车和的士车为主。 距项目最近的公交站台为：”江苏伯乐达集团”，有10路/2路/12路/19路/21路/33路等公交线路，途经盐城的主要商业、街道和学校。 4) 项目优劣势 S（优势） 位于盐城核心区域，紧邻商业中心。距离市中心建军路步行约10分钟； 地块处于城中生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚； 临近新洋港、人民公园，景观资源丰富； 项目附近拍卖地块较少，区域内竞争相对平稳 盐城卫校附近，学区氛围浓厚；先锋派出所辖区，安全系数更高；紧邻近盐城一院，医疗配套完善 附近拆迁量大，东河、水泥厂拆迁，带动住房需求； 处于市中心与城西交汇处，依“东工西宿”格局，会适度向西发展，此类交界地带易产生边界效应，聚集较多人气； W（劣势） 地块内部与周边地势跨度太大，出入口设置如何解决水平差距、统一内外部地势是重点； 无大型居住社区，周边居住档次较低，对项目档次有影响； 公交车次间隔时间较长； 附近无大型超市、商业、菜场； 小海路路况较差，影响项目交通及形象。 城西“海韵家园”低价策略对项目价格提升有一定限制；项目东侧明悦景庭，后期体量不小，有竞争压力，且明悦景庭多层产品为主； 项目紧临盐城商业中心，客户选择面大，且盐城07年房产投资加速，08年市场供给量有增无减，竞争更加激烈。 5) 项目目前现状及分析 1）项目地块北侧为厂房，东侧、南侧为民宅，均未开始拆迁。厂区内拆迁难度小，但厂区外部分拆迁不可预知因素较多。应分组团开发，有效控制开发节奏。先开发厂区地块，并与后期开发有效区隔，使之互不干扰； 2）项目地块占地37.78亩，无法设置组团景观，只能考虑中心景观为主，建筑围合，宅间，宅旁绿化延伸； 3）项目北部与黄海路地势起伏较大，需进行一定程度的填方；可考虑由南至北在地势上形成南低北高的坡地风情，降低填方的成本投入，同时形成项目卖点。 4) 可考虑部分小高层产品低层架空挑高，种植绿化或设置停车位，增加绿化景观，且利于小区内部通风，规避项目地势低于项目周边的问题。 二、项目市场状况 1、项目周边竞争楼盘详表 项目名称 明悦景庭 海韵家园 西城逸品 新日月翠洲嘉园 投资兴建 浙江明新 盐城海创置业 南京建工集团 新日月房地产开发 企划销售 自销 太极营销公司 苏垦机构 自销 建筑设计 浙江 同济大学 南京城镇建筑设计 上海华东设计院 工地位置 黄海中路76号 东升一组 青年路与西环路 家家爱对面 规划用途 商业、住宅 商业、住宅 商、住 商、住 基地面积 94180㎡ 26462㎡ 200000㎡ 0000㎡ 170000㎡ 29800㎡ 400000㎡ 260000㎡ 容积率 1.79 1.1 2 1 建筑楼层 6F/11F 6F 11F/18F 6F 标准平面 1梯2户 1梯2户 1梯2户/3户 1梯2户 规划户数 1200 多户 408户 2500户 2100户 已推户数 285户 一期108 104户 1000多 当期推案 285户 二期一批213户 472户（184+288） 240户 公开时间 2008年5月22日 2008年6月19日 2008年5月2日 2007年1月 剩余户数 28户 68户 80户 售完 销售率 90% 68% 57% 100% 销售均价 4000元/㎡