002第1章房地产投资讲解.ppt

投资收益=（1000+2000）×20%×1=600（万元） 贷款利息=2000×10%×1=200（万元） 投资净收益=600-200=400（万元） 收益率=400÷1000×100%=40% 第一章 房地产投资概述 主讲：莫贤发（副教授） 2015.7.30 教学内容： 1.房地产的含义、特性、分类 2.房地产业的含义、分类、与建筑业的关系 3.房地产专业术语 教学要求： 理解房地产的含义、特性、分类。 掌握房地产业的含义、分类、与建筑业的关系。 重点难关： 房地产专业术语。 一、投资的内涵 1.概念：为了获得可能的不确定的未来值而作 出的确定的现值牺牲。分为以资产为基础的投 资定义、以企业为基础的投资定义和以交易为 基础的投资定义。 2.分类：固定资产投资和流动资产投资。 第一节 房地产投资的基本概念 二、房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资 主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地 产开发、经营、管理、服务和消费等活动中， 期望获得价值增值的投资行为。 三、房地产投资的类型 （一）按投资形式划分： 房地产直接投资和房地产间接投资。 1、房地产直接投资：包括房地产开发投资和房地产置业投资。大多数情况下，房地产开发投资属于短期投资，当房地产开发者将建成的房屋用于出租、经营时，短期投资就变成了长期置业投资。 2.房地产间接投资：购买房地产企业的债券和股票； 投资于房地产投资信托公司（房地产信托公司是购买 、开发、管理和出售房地产资产的公司）； 3.购买住房抵押支持证券。 (1)购买住房抵押支持证券 (2)购买房地产开发投资企业的债券和股票 (3)购买房地产投资信托基金包括购买房地产企业发行的股票、债券和房地产支持的债券或证券。 （二）按房地产投资的用途划分 1.居住房地产投资（普通住宅、别墅、公寓等） 2.商业房地产投资（酒店、写字楼、商场、商业网点等） 3.工业房地产投资 4.特殊用途房地产投资（娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、加油站、车站、码头等） 发现价值 转 移 风 险 增 加 市 场 效 率 活跃房地产市场 四、房地产投资的经济功能 房地产投资活 动的经济功能 五、房地产投资三要素——时机、地段和质量 1、投资时机，即投资者何时入市投资问题。介入和退出决定了房地产投资的收益与风险。投资者应综合考虑经济发展趋势、收入水平、消费者的偏好、供需状况等。 房地产投资合理 时机策略的形成 丰富的 实践经验 高度的 敏感性 广博的 知识 2、投资地段 综合考虑区位条件，即自然地理位置、经济地 理状况(居住区的人口素质、教育设施水平、商业 服务水平、生活设施配套状况等)、交通地理位置 （交通通达度、交通便利度、通讯设施完备度等）。 取决于 土地的增值性 房地产具有增值性 取 决 于 地 段 土地的区位 相当于 自然地理位置、经济地理状况、交通地理位置三者的综合 (1)选择具有升值潜力的土地进行投资 如果把建设用地分为——未开发的土地、已开 发的土地和开发中的土地，哪种土地增值潜力大？ (2)掌握并应用地段选择的理论好经验 上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论。 房地产投资地段选择的重点： (3)从城市规划的角度选择投资地段 既要考虑近期的投资热点，又要判断中长期的投资热点，还要判断隐蔽的投资热点。 城市规划因素包括：土地用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度、交通道路状况等。 房地产投资地段选择的重点： 综合考虑房地产的实体质量（建筑质量）和服 务质量（管理质量）。 对于投资者和用户而言，关于房地产质量的观点 可能是不同的，甚至是截然相反的、对立的。 对于投资者而言，在确定房地产质量目标时， 应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本 ，从而确定适当的房地产质量目标——用户愿意购 买、投资者对回报满意的质量水平。 3、房地产的投资质量 第二节 房地产投资的特点及利弊 一、特点 1、投资金额巨大，回收期长 2、投资不确定性因素多，风险大 3、流动性较差 4、具有保值增值性 5、受政府政策影响较大 6、对专业知识的依赖性 7、相互影响性 8、依赖金融部门的支持 二、房地产投资的利处 1、相对较高的收益水平 2、能够得到税收方面的好处（避税） 3、易于获得金融机构的支持（发挥财务杠杆的作用） 4、能够抵消通货膨胀的影响（保值性） 5、能够提高投资者的资信等级 三、房地产投资的弊处 1、变现性差 2、投资数额巨大 3、投资回收周期长 4、需要专门的知识和经验 四