11房地产估价制度11房地产估价制度.pptVIP

表二 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/ ㎡） 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/ ㎡ ） C、土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/ ㎡×70000 m =23436（万元） A B C 土地单价（元/ ㎡ ） 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价（元/ ㎡ ） 3410 3474 3230 土地估价的综合结果还需要做年期修正 2、别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本 A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ ㎡，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为： 3428元/ ㎡×35285 m =120957000（元）=12095.7（万元） 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m ×50%=1714元/ ㎡ 对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费 C、现有别墅建筑物价格： 3428元/㎡ ×7548㎡+1714元/㎡ ×2830㎡元）=3072.51（万元） 3、别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51（万元） （二）方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1、别墅总楼价 市场研究分析（略） 根据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/㎡， 则本项目完工后的总楼价为11200元/ ㎡×35285 m =395192000元=3951.9万元 2、售价税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9（万元） 3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格－现有别墅建筑物价格=12095.7－3072.51=9023.19(万元) 4、别墅现有房地产价格=39519.2－3951.9－9023.19=26544.11(万元) 销售税费中不应包括所得税 假设开方法公式还应考虑投资利息等 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表三： 估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料（略） 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31 最后的估价结果总价格应用大写书写 ××写字楼房地产估价结果报告（略） ××写字楼房地产估价技术报告 一、委托估价方：新城房地产开发公司（简称新城公司） 二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产 三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格 四、估价日期：2002年6月1日至15日 五、估价时点：2002年8月1日 六、估价人员：（略） 七、估价依据：（略） 八、估价对象概况： 大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，2000年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及进行其它前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2002年8月1日将全面竣工。根据批准的规划和施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪型板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： 1、占地面积：3199平方米 2、总建筑面积：1430