巢湖凤凰名城美食街招商方案.doc

凤凰名城·美食休闲街 招商策划方案 百宝堂商业地产顾问机构 2012年9月 一、巢湖商业市场分析 （一）宏观分析 1、城市规划格局 城市规划思路：“一腹两翼、拥湖发展”，重点发展政务新区和滨湖新区，推进老城区旧城改造、推进政务区入区项目，完善公共配套设施建设。巢湖市整体发展格局为东向发展，融入长三角经济圈。 老城区——商贸、金融、信息、文化教育中心，兼居住、游憩功能； 政务区——经济技术开发区，是现代工业基地，兼居住、游憩功能 滨湖新区—是居住、旅游功能的综合区。 2、城市功能定位 华东地区以水文化为特色的旅游休闲度假基地； “长三角”地区生态农产品生产基地； 资源节约型的加工制造业基地。 3、消费特点 吃、穿、用商品销售全面增长，消费热点明显 （二）商业特点 1、巢湖整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景； 2、巢湖商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以沃尔玛为代表的大卖场业态集中进入； 3、市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产； 4、城市商业市场近两年发展迅速，市场投放量比较大； 5、开发热点集中在老市区、并逐步向外扩张； 6、新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体； 6、定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场。 （三）商圈分析 市级中心商圈 人民南路商业中心：该区域是巢湖市商业老城区，有巢湖商业街、金码头商业街、商之都以及新建成的的人民路步行街 巢湖路商业中心：紧邻人民路，同样是巢湖传统的商业中心，有世纪联华和巢湖目前口碑最好的安德利购物中心。仅凭KFC的存在位置即可得知，这两条路是巢湖商业最繁华的地段。 健康东路商业中心：正在发展中的商业聚集地，有少量餐饮，但设施陈旧，档次不高，目前该中心已出现大规模商业开发项目---东方新世界。 （四）市区商业租赁价格现状 以人民路、健康中路、团结中路、东风路构成了巢湖市传统核心商圈，汇集了市区60%以上的商业业态，呈现出高度集中的分布状态。绝大数商铺都分布在以人民路为中心向四周幅射区域延伸的街区，如健康路、巢湖路、团结路、向阳路、东风路与金码头城等中心城区范围内。整体形成了以人民路为核心商圈，以圩墩、北门、南门等为副级商圈，以各社区商业为次级商圈的商业格局。 受到商圈、人流、车流、配套设施等因素的影响，市区商铺租赁价格落差较大，由核心商圈500-800元/㎡·月的租金向边缘商圈依次递减，最低的社区商铺租金只有8元/㎡·月。 另外，随着城市发展，新兴社区和商业中心的逐步建设，商铺的市场投放量正在不断加大，商铺租金涨幅已经受到影响。2007年-2008年的商铺租金涨幅平均在15%-25%之间，而2010年-2012年的商铺租金涨幅则平均在5%-12%之间，商铺租金涨幅出现放缓迹象。 市区的商业街在业态分布上非常符合商圈规律，业态层次上有较大差别。07年之前建设的商业街多为社区附属商业，在业态上基本仍是以社区配套商业为主，业态层次不高，租金收益上也就很难有起色。而07年之后的新兴商业街，更加注重物业形象、业态定位和招商宣传，往往在建设前期就启动了系统的招商工作。 可以看出，通过对业态层次的提升，巢湖市区的商业街正由传统的社区附属商业开始逐渐向MALL转变。 二、项目分析 （一）、凤凰名城?美食休闲街简介及SWOT分析 1、凤凰名城概况 凤凰名城由巢湖伟华置业有限公司投资开发，项目占地118410平方米，总建筑面积130000平方米。项目位于巢湖市半汤路东边，凤凰山路南北两侧。为新政务中心纯公园高尚府邸，以市政府规划为方向，四边500米公建设施林立；市政府、开发区管委会、巢湖职业技术学院、巢湖电大、巢湖市道德医院、新火车站…… 凤凰名城，1800平方米中央花园，超市绿化率，组团式建筑布局，现住宅已全面交付，入住人口不断增加，小区商业配套需求旺盛。 2、凤凰名城?美食休闲街简介 凤凰名城.美食休闲街位于凤凰山路南北两侧，为社区住宅底商，共计约13000平方米，商铺全部为临街商铺，一二层连体，单体面积60-100平方米左右，商铺结构优化，开间较大，形象尤佳。 3、凤凰名城?美食休闲街的SWOT分析 1）、优势（S） 交通——项目位于半汤路，为高速通往市区的重要干道，交通便利； 周边——项目紧邻服务新区，周边政府机关林立； 市场——区域内缺乏特色商业街； 品牌——凤凰名城在巢湖具有较高的知