城镇土地分等定级及基准地价评估.ppt

第9章 城镇土地分等定级及基准地价评估 第9章 城镇土地分等定级及基准地价评估 学习目标 通过本章教学，使学生熟悉城镇土地定级及基准地价评估的操作程序；掌握土地定级的一般原理、基准地价评估的思路、高层建筑地价分摊方法的应用。 学习重点难点 重点：土地定级的原理、程序；基准地价评估的思路、步骤。 难点：对于有河流、桥梁、铁路等阻隔带的城市如何进行土地的定级。 §9.1 城镇土地分等定级 9.1.1 城镇土地分等定级的含义 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.1 城镇土地分等定级的含义 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序 §9.2 基准地价及评估的基本原理 9.2.1 基准地价的含义、特征及作用 9.2.2 基准地价评估的基本任务和主要原则 9.2.3 基准地价评估的基本原理 9.2.4 基准地价评估的思路 9.2.5 基准地价评估的操作程序 9.2.1 基准地价的含义、特征及作用 9.2.1 基准地价的含义、特征及作用 9.2.1 基准地价的含义、特征及作用 9.2.2 基准地价评估的基本任务和主要原则 9.2.2 基准地价评估的基本任务和主要原则 9.2.3 基准地价评估的基本原理 9.2.4 基准地价评估的思路 9.2.5 基准地价评估的操作程序 §9.3 宗地价格评估和基准地价修正法 9.3.1 宗地价格评估的途径 9.3.2 运用基准地价修正法进行宗地价格评估的程序 9.3.1 宗地价格评估的途径 9.3.2 运用基准地价修正法进行宗地价格评估的程序 §9.4 高层建筑地价分摊问题 9.4.1 高层建筑地价分摊的意义 9.4.2 高层建筑地价分摊的基本方法 9.4.3 高层建筑地价分摊需要注意的几个问题 9.4.1 高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊是为了解决土地共有权的问题。 具体来说，通过高层建筑地价分摊解决： （1）各部分占有的土地份额； （2）各部分享有的土地面积； （3）各部分享有的地价数额等。 9.4.2 高层建筑地价分摊的基本方法 面积分摊法 某部分享有的地价数额 = 土地总价值×（该部分的建筑面积/总建筑面积） 某部分占有的土地份额 = 该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的建筑面积/总建筑面积 9.4.3 高层建筑地价分摊需要注意的几个问题 房地产价值分摊法 某部分享有的地价数额 = 土地总价值×（该部分的房地价值/房地总价值） 某部分占有的土地份额 = 该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的房地价值/房地总价值 土地价值分摊法 某部分享有的地价数额 = 该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分的房地价值－该部分的建筑物价值 某部分占有的土地份额 =（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）/（房地总价值－建筑物总价值） * * 中国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次，反映城镇之间及城镇内部土地质量及其使用价值的差异。土地的“等”反映城镇之间土地质量总体水平的地域差异，土地的“等”的顺序在各城镇间进行排列；土地的“级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地的“级”的顺序在各城镇内部统一排列。 城镇土地分等定级的含义 城镇土地分等定级的对象 土地分等定级是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。 城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。 多因素综合评定法 目前城镇土地定级普遍采用的方法 多因素综合评定法从土地区位条件入手，选择影响城镇土地级别的区位因素，对每一个因素按影响程度大小确定权重，在划分的土地单元内按统一标准计算因素指标作用分值，然后把各单元内诸因素对土地的综合影响转换为单元总分，并据此划分土地级别。 方案制定 资料收集与调查 土地级别测算及确定 成果形成与验收 成果应用和更新阶段 方案制定 根据城市的实际情况，确定各项任务的时间进度、投入人力的数量、定级工作的实施步骤和方法、成果的精度要求等，以进行经费预算。 资料收集与调查 主要是掌握城市的总体情况，把握城市区域特性和城市内部结构特点，区位特性，搜集定级工作所需的技术资料和图件资料。 土地级别测算及确定 土地定级范围的确定 定级因素指标体系的构建 定级因素权重的确定 定级单元的划分与单元内指标取样 土地定级因素作用