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房地产开发流程 2011.01 内容 一、房地产开发基本流程 二、土地与土地使用权获得 三、与房地产开发有关的基本概念 四、房地产开发程序 五、开发成本和涉及税收 六、参考法律法规 一、房地产开发基本流程 项目立项和可行性研究 规划设计（初步） 取得项目土地使用权 拆迁安置 招标、投标 开工、建设、监理和竣工 商品房的销售 物业管理 二、土地与土地使用权获得 1、土地基本制度与政策 2、土地的开发与土地使用权获得 1、土地基本制度与政策 1．社会主义公有制 　　 《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。 2．全民所有制与劳动群众集体所有制 　　　全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有权；实行国有土地有偿使用制度。 　　　集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。 3．农民集体的范围 　　（1）村农民集体； 　　（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 　　（3）乡（镇）农民集体。 4．国有土地的范围 （1）城市市区的土地全部属于国家所有； （2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 (一)政府土地收购储备 1、含义:城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 (二)土地一级开发 　　1、含义:按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 　　2、模式 　　 纯政府模式、政府与企业合作模式、受政府授权委托的企业模式 （三）获取土地使用权的途径 　　1、土地使用权出让 　　(1)招标出让国有土地使用权:市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 　　(2)拍卖出让国有土地使用权:出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出家结构确定土地使用者的行为。 　　(3)挂牌出让国有土地使用权:出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 　　(4)协议出让国有土地使用权:国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 　　2、土地使用权划拨 　　县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿支付给土地使用者的行为。 　　3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权 　　对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续 　　4、与当前土地使用权拥有者合作 　　土地转让、公司入股、并购或合伙等方式 （三）房地产开发中国有土地使用权的获得（二级开发） 　　1、招标 　　2、拍卖 　　3、挂牌 　　4、旧城改造和城市更新 　　5、与当前土地使用权拥有者合作：土地转让、公司入股、并购或合伙等方式 三、与房地产开发有关的基本概念 1、房地产物业的分类 2、房地产开发中的一些名词 1、房地产物业的分类 2、房地产开发中的一些名词 1、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 2、土地面积、容积率和建筑面积之间的关系？ 3、什么是“三通一平 ”、“七通一平”？ 4、什么是“五证、二书”？ 5、什么是预售登记 6、什么是期房？什么是现房？ 7、什么是总规、详规、法定图则？ 2、房地产开发中的一些名词 1、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？ 　　　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 　　　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 　　　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 　　　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等