浐灞纺织城市场调研分析讲述.docVIP

浐灞区域及纺织城区域市场调研分析 项目地块位置分布主要集中于纺织城区域及浐河以东灞河以西区域。 一、浐灞区域及纺织城区域未来发展浅析 浐灞板块是以“河流治理带动区域发展，新区开发支持生态建设”的发展思路，致力于打造以金融、商务、会展、旅游、居住、创意产业等为主的第三代新城。 现阶段，浐灞中央生态区是整个浐灞的最大价值所在，按照政府规划，浐灞板块向着北和南两个方向在延伸，未来将形成大浐灞的格局。 与中央生态区的北部国际港务区的商务属性不同，纺织城综合发展区未来规划更加偏重城市价值与宜居性，随着2011年西安世园会的举办，区域的城市配套将加速成熟。 纺织城地区综合发展区包括5.3平方公里的核心区(旧城区)和周边辐射区，共约32.39平方公里。范围为：北至华清路，南至绕城高速浐河桥，西侧咸宁路以北区域以东三环为界，以南区域以浐河为界，东至西康铁路。。“一核”指商贸核心区;“两带”指浐、灞河生态景观带;“三轴”指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴;“六区”指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区和东部生态住区及工业区等六个功能片区。计划为5年 (2008年—2012年)，分三期实施 位于长乐路与东三环交汇处，占地146亩，建设面积为58万平方米的商业卖场，项目总投资18亿元。 2、纺织城堡子村商圈建设（半坡国际广场） 位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，规划占地490亩，进行商业综合开发，项目总投资25亿元。包括半坡博物馆在内，规划范围北至华清路、西至东三环、南至半坡博物馆南侧规划路、东至唐都医院西侧规划路。是纺织城地区综合改造六个重点片区之一，也是西安未来东部新城商贸核心区。 位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，纺渭路以东，规划占地490亩 4、西安公路枢纽城东客运站 纺织城核心区北侧，占地172亩，建筑面积4万平米，设计日发送3万人次，总投资2.2亿元，今年计划投资6000万元，完成基础设施建设。 浐灞区域发展的核心，世园会、地铁及灞河资源为区域增值的三大关键要素 5、地铁 公共交通基础设施完善，西安进入地铁时代。地铁途经浐灞、纺织城区域四条线路，1、3、5、6号路线。如图： 二、地块周边竞争市场分析 浐灞纺织城区域项目细分：目前浐灞板块划分为，浐灞临河区域、纺织城区域、浐河以西区域。 浐灞临河区域项目： 中新浐灞半岛 香江湾 广夏水岸东方 振业泊墅 普华浅水湾 御锦城 纺织城区域项目： 高科绿水东城 东城新一家 国际幸福城 ?地铁首府 浐河以西区域项目： 沁水新城 恒大绿洲 西岸国际花园 海璟印象城 绿地国际生态城 龙湖弗莱明戈 翠屏湾 浐灞一号 浐灞临河区域： 浐灞一线自然景观资源，丰富的生态资源（浐河、灞河、广运潭、桃花潭等）； 欧亚经济论坛、世园会、浐灞金融商务区、浐灞国家湿地公园等重点项目的启动，提升区域价值 高层、小高层为主，以部分低密度产品（洋房、叠拼、联排）。 价格：6000-12000元/㎡ 客户特征：西安市中高端阶层，陕北客户，及部分省外客户，此类客户的置业核心要素在于资源价值、居住环境，他们有着强烈的亲水倾向。 代表项目：中新浐灞半岛、御锦城 纺织城区域： 路网发达，但公共交通及市政配套尚不成熟，周边建筑陈旧，形象较差 未来此区域定位于亲水居住区，商业、娱乐于一体。 目前产品形式较单一，高层为主流；城改项目居多。 价格：高层价位4000-5500元/㎡ 客户特征：地缘性客户居多 代表项目：高科绿水东城、地铁首府 浐河以西区域：距主城区较近，拥有良好的水景资源，配套成熟。 距城区近，交通发达，形成一定居住氛围，配套成熟。 未来板块定位于亲水居住区，商业、娱乐。 产品形式多样，高层、小高层为市场主流及小部分低密度产品（联排、花园洋房）。 价格平台：高层价位5800-7200元/㎡ 客户特征：地缘性客户居多。 代表项目：沁水新城、恒大绿洲、御锦城 浐灞板块（纺织城）城改项目基本情况 区域内城改项目主要集中在纺织城区域纺北路两侧共4个项目。区域内城改项目相比较浐灞核心区域，无景观资源优势，售价普遍较低，目前均价约4200-5000元/平米； 交通路网发达，但公共交通系统仍未完善，公交线路较少出行不便； 区域内建筑较为陈旧，档次不高，形象较差，商业配套，娱乐配套不足。 序号 项目 地块位置 占地 总建筑面 配套设施 当前报价 销售情况 （亩） （㎡） 1 国际幸福城 浐灞纺南路与半引路十字 785 100万 社区幼儿园，小学，中学 4700元/㎡ 2 尚东国际城 长乐路半坡十字北300米东 120 30万 /无 4200元/㎡ 接受分期和一次性付款。 3 地铁首府 浐灞纺织城堡子村转盘东北角信合银行东50米 10 2万