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住宅小区业主手册 主 讲 陈 军 第一章 购房观察 1、什么是住宅小区 住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 2、什么是期房，什么是现房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 ??由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，一次性付款折扣较多，这样可以享受房屋升值带来的利益。 ??所谓现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签定出售合同。 3、购房前应该了解些什么？ （1）认真估算自己的购房能力，包括偿还贷款的能力。 （2）留心各种媒体的房屋广告，收集区位价格、质量等资料 （3）实地考察房屋位置，了解发展商的基本情况，看预（销）售许可证。 （4）根据初选的房屋进行质量观察，根据发展商提供的楼书进行实地对比。 （5）了解所应交纳的税费、物业管理费、咨询费、律师费、过户费等标准。 （6）参考购房合同，弄清楚所有条款，根据不同情况想出自己的附加条款，与售楼人员协商。 4、如何获得售房信息 （1）媒体广告：报纸杂志、电视广播、招贴广告。 （2）网上查询 （3）亲友介绍 （4）开发商或代理商邮件、发送的宣传品 （5）售楼书 （6）现场广告牌 （7）现场展示样板房 （8）房地产交易会 （9）直接与房地产营销人员进行交流 （10）其他途径 5、购房时如何选择开发商 可采用一问、二看、三考察的方法。（1）询问主管部门首先，购房者可以在选定住房后，再到一些行政主管部门去询问。这些开发公司都与各城市的房地产管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发公司的实际有所了解。（2）到公司办公处观看按照通常的市场规则，实力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自已的企业形象，对消费者有良好的信誉。如果你到一家房开发公司去，发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷少，这家房地产公司应该是可靠的。反之，如果讨债者纷纷，为房产闹纠纷的多，则这家公司资信有问题，一般靠不住。 （3）考察其已售出的商品房在这些已经售出的住宅区里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高，住户会毫不留情地讲出来。三是到已经入住的房中看质量如何。一般入住后的房屋经过一二年后都容易发现缺陷和质量问题。这三个方法可同时用，也可单用。 6、如何看房地产广告 物业的名称、位置、售价 ????房地产广告中通常都配有一个物业位置图。看位置一定要以标准地图中的为准，而不要仅从广告中的位置图中去“找感觉”。 ????房地产广告中标注的价格，一般情况都是起价，即项目销售的最低价，客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构，以及工期进度而定价。 ?? ??物业的外观或户型图 ????大多数房地产广告中都附有项目的整体外观图，其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图，属于现房的发展商绝不会忘掉在图片一角注明是“实景照片”。购房者在看期房图片时一定要意识到，现在的电脑制作技术已到了空前的水平，图画里的物业或周边环境再美观，也只是电脑刻画出来的。 ????有的房地产商为了展示自己项目户型的特点或优势，在广告中也将户型图摆出来展示。这对于客户了解发展商设计水准，审查物业是否适于自己的选择的确有所帮助，但同时购房人也应注意，这样的房型图可能与实际有误差，广告的“感觉”和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距。 ?? ??物业配置设施情况及周边的环境描述 ???? 这部分内容在广告中多以文字描述的形式为主，购房人可以从中了解到一些项目更为具体的信息，知道此处项目与其它物业有何不同之处。但这部分内容也是最易出现不实之处的地方，比如对卫浴设施、装饰装修材料、电梯等，发展商在广告中往往都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个品牌、何种规格；对于周边环境则更可能是言过其实。??? 诸如“距……多少公里”；小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购物商场之类的描述形容，其实事实却根本不是那么回事。因此，要想知道配套设施到底是何标准，最好要