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申请贷款前要了解的贷款常识 房屋贷款，也称为房屋抵押贷款、房贷，是指购房者通过将房屋设定抵押后向银行借款，在约定的期限内，借款人按月偿还本金及利息。 ? 一、房屋贷款根据房屋的情况，可分为一手房贷款和二手房贷款。 ? 一手房贷款，指的是购房者向开发公司购买的商品房过程时，首付款用自有资金支付后，购房者将购买的商品房作为抵押物向银行借款，抵押设定后，购房余款由银行直接支付给开发商。 ? 一手房贷款有二点提醒大家，第一点是，购买商品房的过程中的抵押贷款，对于购房者来讲，一般是由开发商代办房产证和国有土地证，办好二证后，由开发商代办抵押登记，待他项权证办结后，银行会将贷款直接划到开发商帐上，而不是划到买房者帐上。 ? 第二点是，购买商品房的抵押贷款过程中，如果这个商品房是期房，则不能直接办理房产证、土地证，也不能办理他项权证，而是由开发商（在实务中，相关手续很多由贷款银行办理）代为申请办理预告登记和预告抵押，俗称预抵，也可称为期房抵押登记。只有开发商未取得楼盘的大产权证（即初始登记证）前，才需办理预抵。办好预抵后，银行将贷款放至开发商名下。 ? 当开发商取得大产权证（即初始登记证）后，贷款银行将原办理的期房抵押登记转为现房抵押登记，即办理房产证、土地证和他项权证。 ? 二手房贷款，是指借款人在购买二手房时，以所购二手房为抵押物，向贷款人申请的用于支付部分购房款的个人住房贷款。 ? 二手房贷款，如是商业贷款，一般流程是在买卖双方达成成交意向后，即向银行申请贷款。银行审批的同时，买卖双方办理产权过户手续，等买方办好房产证、土地证后，办理他项权证。 二、房屋贷款根据贷款人的不同，可分为公积金贷款和商业贷款，以及组合贷款。 ? 公积金贷款是指向公积金管理中心江阴市分中心所申请的贷款，公积金贷款是政策性贷款，相比商业贷款，要低不少，借款期限在1-5年内的，公积金贷款月利率(‰) 为2.775，借款期限在 6-30年的，月利率(‰) 3.225。 ? 公积金贷款虽然利率较低，但相比商业贷款，门槛较高，比如借款申请人必须在申请贷款之月前6个月向无锡市住房公积金管理中心（以下简称中心）按时、足额、连续缴存（单位汇缴）住房公积金并且自参加住房公积金制度至申请贷款之月不欠缴（单位不欠缴）住房公积金等。 ? 除了利率低以外，公积金贷款还有一点与商业贷款有很大不同，商业贷款对申请贷款的房屋的房龄、面积等是都有限制的，而公积金贷款是没有的，但公积金贷款是不面向非住房的，公积金贷款的很多政策，网友可参阅江阴公积金中心的官方网站（/gjj.php）。 ? 商业贷款，顾名思义，就是向商业银行申请的贷款，江阴的商业银行绝大部分都提供住房贷款业务的，如建行信贷部 浦发信贷部 工行信贷部 中行信贷部 农行信贷部、交行信贷部 招商行信贷部，商业贷款政策最近调整较多，现在最新的是根据申请贷款人是否曾经贷过款，名下是否有房，来确定是否是第二套，根据是首次购房还是第二套住房等基本信息来确定不同的利率。各商业银行的贷款政策也不尽相同，江阴房产网上有专设的贷款政策频道，大家也可以参考下。 三、房屋贷款按还款方式的不同，可分为等额本息还款和等额本金还款。 ? 等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。本计算方式仅针对住宅房，商业银行有等额本金还款这种计算方式，公积金贷款无等额本金还款方式，公积金中心和江阴各商业银行普遍采用此还款方式。 ? 等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。 ? 上面是房屋贷款的几种分类，在实务中，一手房贷款是不需要评估的，一般是根据合同及发票上确定的房屋价值，再根据申请贷款人的具体情况来确定贷款比例，而二手房贷款时，则需要进行评估，注意了，在购买二手房申请贷款的，会遇到二次评估，第一次评估，称为过户评估，评估目的是用来确定房屋的市场价值，评估结果是缴税的一个依据，而第二次评估，称为抵押评估，评估的结果是用来给贷款机构参考的。 ? 这里要提醒大家的，在申请贷款时，不管是公积金或是商业银行，均需办妥他项权证后方可支取贷款，所谓的他项权利证，是指购房者向银行申请贷款均需到房管部门办抵押登记，他项权证即由房管部门受理抵押登记后，核发并由抵押权人持有的权利证书。 ? 在办理他项权证时，还需缴纳抵押登记费