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物业管理架构 装修 阶段 物业管理费一般由以下一些项目构成： (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、 消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。 (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。 (15)其他为管理而发生的合理支出。岗位工资表 等/级 6 5 4 3 2 1 A 5000 6000 7000 8000 9000 10000 B 3000 3500 4000 4500 5000 5500 C 2000 2300 2600 2900 3200 3500 D 1200 1400 1600 1800 2000 2200 E 900 1000 1100 1200 1300 1400 注：A、B级为总经理、各部门经理；C级为客户服务中心主管；工程维修部主管；秩序维护部主管；D为一般管理人员；E级为一般人员。一．公共事务人员劳动定额 1．15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。 2．15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。 3．干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。 二．保安人员劳动定额 1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。 2 全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。 3 巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右。 4 封闭停车场每出入口处应设置3人。 5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。 6 智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。 7 保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。 三．机电维修人员劳动定额 1 每个高压配电房值班电工3人。 2 水工每10万平方米配置1人。 3中央空调每10万平方配置1人。 4 电梯工每10部电梯配置1人。 5维修电工每10万平方米配置3人。 6综合维修工每10万平方米配置2人。 7干部配置标准： 30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长； 30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。 80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。 8 综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。 四．清洁人员劳动定额 1 梯级清扫：14层/小时/人。 2 地面清扫：300平方米/小时/人。 3 拖楼梯：13层/小时/人。 4擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人。 5 洗地毯:360平方米/小时/人. 6 刮玻璃:4平方米/分钟/人. 7 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟. 8 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人. 8 干部配置标准:10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人 9 保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人.. 五.园林绿化部人员劳动定额 1 绿篱及灌木修剪 (1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时; (2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时; (3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数; 2 大