末房屋公项共部分的维修.docVIP

房屋公共部分的维修、养护与管理 一、维修、养护的目的. 使辖区内的楼宇公共部分保持原有功能及外观，延长使用寿命，确保楼宇的正常使用，方便用户。 二、维修原则与依据. 维修坚持经济、合理、安全、实用为原则，在保证原有使用功能的正常、外观不受损坏、改变的前提下，注意节约维修材料与费用，所维修的部分损坏设施的配件更换应尽量与原有的配件型号、颜色、规格一致，并严格按照维修方案与设计图纸的要求进行，房屋共用部分设施维修后，要进行质量检验，符合修缮要求，跟踪维修效果。 三、房屋公共部分设施维修保养的项目、标准. 1.地基基础的维护、维修. 地基基础是楼宇的命脉，地基不稳或损坏严重影响楼的 使用寿命。地基年久会风化、起壳、腐蚀、松酥，严重时会出现裂缝或产生不均匀沉降，所以地基要每年检查，发生问题及时处理，严防风化、起壳、出现裂缝或有不均匀沉降必须联系有关专家或技术人员进行鉴定、处理，严防扩散，影响楼宇的正常使用功能。 2.墙体的维护维修. 墙体结构由于所用材料不同，装饰不同，常会出现不同程度的裂缝，附件材料起鼓脱落，有时会有渗水现象，严重影响居民的正常生活秩序，应经常检查，发现问题及时处理，并根据实际情况拟定维修方案。 3.楼梯间的维护维修. 楼梯是通道又是防火疏散的必须通路，必须保持畅顺，严格遵守有关消防安全规定，楼梯踏步损坏、缺损、扶手不稳等现象，应及时修复、加固或更新。 4.屋面避雷设施的维护维修. 屋面避雷针与避雷网（带）的连接必须可靠牢固，无闪烙现象，如有雷击出现闪烙，必须重新焊接，并刷防锈漆，每2年要对避雷针，避雷带（网）的对地电阻值进行检测，并达到防避雷标准。 5.屋面隔热层、防水层. 隔热层损坏必须及时更换，防水层漏渗水必须凿开屋面表层，用胶泥或油膏填补，日常要保持屋面平静，无重压物堆放。 6.水池的维护. 水池是生活与消防储蓄的二次供水设施，按规定每季度必须由有专业清洗资格认证的专业洗池队清洗消毒一次，并把清洗的后水送有关部门检测达标方可为饮用水，水池口必须加盖上锁。 7.小区道路（人行道和车到）. 小区的道路由于行人多、车多，水泥路或地砖路时常会损坏，必须根据不同的路面、路况、材料进行修补，保持小区平坦，表面清洁，无积水。 8.路灯的维护与更换. 小区路灯与楼宇公共通道照明灯具等损坏，必须及时更换与维修，对路灯柱必须每年刷油漆以防锈化。 9.雨水管道，沙井、污水井维护保养. 小区的雨水管道必须排水通顺，无堵塞，无杂物储积，每次下雨后要清理杂物以防堵塞，沙井必须有盖，污水泵应处与自动状态，严禁向污水井内抛杂物、小便。沙井、污水井必须每年清洁一次，清除井底沉积物，污水泵每季度检查和保养一次。 10化粪池的清理和保养. 化粪池每年由指定的专业公司清洁一次，化粪池的盖应该盖好，未经过主管领导批准，不得开启化粪池盖，防止坠入或沼气伤人。清理化粪池必须在非上班的白天进行，开盖后要有专人看守并设置警示牌，清理后必须马上盖好，清理时严防池内沼气伤人，扩散充分后才能作业，工作周围严禁烟火，以防爆燃。 　　　　公用设备的维修保养与管理 一、共用设备的管理 1.外承包设备的管理. （1）.严格审查承包商的资质证书和营业执照，不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修单位，不进行业务洽谈。 （2）选定承包单位对相应的设备设施进行维护保养维修，总经理对保养合同进行审批。 （3）承包单位根据合同服务内容对相应设备设施进行日常维护保养，并做好保养记录，设备的维修应经甲方设备主管核实后报价经总经理批准方可施工。 （4）承包单位的维修保养必须经当值人员签字确认，确保设备正常运行，突发事件必须在30分钟内到场处理。 （5）承包单位的工作人员应持证上岗接受监督。 2.巡查管理规定. （1）水电工定员5名，高压电工3名，低压电工2名，24小时值班。 （2）值班人员应根据设备的具体情况，对“手动”档的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强检查监控。 （3）发现设备仪表和电流表、电压表等缺陷，发现设备设施运行状态、指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，保证设备的监控元件在完好的状态下运行。 （4）发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等不能迅速排除的，必须立即报告主管领导，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。 （5）设备主管应每周对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因。防止责任事故的发生。 3.设备管理规定. （1）设备的检查保养分周、月、季度、半年、年度由小区水电工按保养项目、内容、达标参数制定保养计划，并按计划实施。 （2）每次完成常规保养后，需填写保养记录，并存档。 （3）设备的维修分小修、中修、大修三种，由设备主管根据设备的性能等规划编制维修方案，交小区水电工执行。 （4）小修项目有小区管理处水电工负责，中大修项