常见的房屋销售个陷阱.docVIP

常見的房屋銷售陷阱何謂『成屋履約保證』成屋履約保障有效保障買賣雙方權益 隨著房地產景氣反轉向上，多家業者趕潮推案，而業著間良莠不齊，消費者有可能碰上不肖業者在買賣中間動手腳，致使蒙受損失。因此，如何避免一屋二賣、賣方非所有權人、未過戶買方名下即遭法院查封、賣方不點交房，甚至買方反悔拒付尾款屋等情事發生，就有待健全周延的服務來積極保障買賣雙方的權益。 現今的仲介業者一般都已透過產權調查制度，在「物的瑕疵保證」做到一定的水平，但在已經付出的金錢的部分，卻仍為消費者選擇性的保障服務。如果我們從交易行為來看，在簽約前期，買方需先繳三成的自備款，但仍未過戶至名下，無任何安全保障，惟恐標的物被中途查封或出錯；一旦房屋過戶到買方名下，因買方七成貸款尚未交付賣方，或藉機拖延拒絕付尾款，將使賣方權益受損。 為此，早在民國85年起，信義房屋就領先業界全面推出『成屋履約保證制度』，務使在成屋買賣過程中，由銀行出具保證書來保障買賣雙方價金及產權的權利。更具體的說，該制度就是買賣雙方將買賣價金存入銀行專戶保管，讓銀行作為付款中間人，銀行則發保證書給買賣雙方，再由銀行或銀行委任的第三人（如建築經理公司）客觀查核交易過程中的產權關係，並控管存入保證銀行專戶之價金及相關契據，專業地為銀行盡到履約管理的責任，一旦第三人（如建築經理公司）審查、監督無誤之後，再由銀行付款。如此一來，不但使買賣之消費者雙方共享交易安全的保障，也使銀行的保證風險減至最低。 即使如此，在買賣房屋過程中，難免還是會有突發狀況發生，萬一交易過程出現問題，例如賣方臨時決定不賣或是買方臨時決定不買，由於價金經由銀行保管，買賣雙方經合法程序催告、解除契約確定，不必經過冗長法律程序，保證銀行即可依約認定，快速退還價金予買賣雙方，以確保買賣雙方交易安全。 此外，價金存在履約保證專戶期間，保證銀行將依存入專戶天數的長短，以當期牌告活期儲蓄存款年利率予以計息。民眾在選擇房仲公司或建商前，應該了解業者是否提供『成屋履約保證』服務，費用已內含於標準服務中或將額外收費（如屬客戶自費服務，一般多為成交金額之2/1000，由買賣雙方各支付一半）。 開低了雖然好賣但覺得好虧，開高了又沒人願意看屋，怎樣評定一個合理的賣價呢？由於一般屋主對房屋市場的行情並不十分瞭解，因此在為房屋訂價時，不是訂得太高，賣了很久賣不出去；就是訂得太低，賣出後再後悔已來不及。房屋的估價是一門相當專業的學問，舉凡政治、經濟、社會因素都會造成房價的波動；而房屋的價格，又因區域的不同和個別條件的差異，沒有絕對標準可依循。因此估價若要做的精確，應該由充分瞭解市場行情的房仲業店爲您服務，但欲自行評估者，仍有以下方法可供運用參考： (一) 市場比較法： 蒐集最近期間在您所要出售房屋附近，條件相近的成交個案數件，再依據其成交價格作為參考，並針對自己房屋在條件上與差異，來推估合理的售價。這個方法雖然經常被廣泛使用，卻有其運用上的限制與缺點；因為往往會發現最近期間，附近並無相類似的房屋成交個案可供參考，或由於國人保守習性，而無法探詢到真正的成交價格，使得行情的可信度大為降低。此外，更因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同，就個別條件的不同，往往使得表面相似的兩戶房屋，在價格上有極大的差異。此外尚有下列因素會影響到房價的高低：區域大小環境、座向、樓層、屋齡、坪數及裝潢…等。一般屋主由於缺乏這方面估價經驗，因此開出的售價，經常和房屋的真正價值有很大的差距。 二) 收益還原法： 此法是將房屋的純益（如房租或營業收入）視為資本產生的利息，而房價視同資本額；再依照資本產生利息的反方向，去推估換算成本的價值，來當作應售價格。例如某公寓月租的純收益為每月一萬元，一年共計十二萬元，假定銀行利率為3%，則推算120000/3%=4000000，故此公寓的售價應為四百萬元。但若依此方法推算房價，得出的結果卻往往會比市價低。 (三) 原價法： 原價法是算在估當時將房屋重建所需費用，再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額，來當作房屋現在應售的價格，這個計算只能得到建築物重估價格；至於土地的價格，可以市場比較法或者收益還原法求得，將建築物和土地的價格相加，就以得到房現應售的價格。但由於此法牽涉到較專業的計算，恐非一般屋主所能運用，同時所求出的價格，也會與實際的市價有相當差異，所以僅供參考。近來國人購屋貸款額攀升，除了購屋行為轉變外，低利優惠房貸更是主因，究竟房貸負擔應該佔家庭所得多少呢? 在前有業者大力炒作、後有政府持續釋出低利優惠房貸的誘因之下，近年來國人整體購屋貸款的金額呈現大幅增長的情形，佔整體家庭所得的比重也不斷升高。很多理財專家都會建議購屋人，每月的房貸負擔最好不要超過家庭所得的三分之一，但是一個國家的房貸總負擔佔全體家庭所得的多少才合理，則還沒有專家可說出一個