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谨呈:深联地产南沙黄山鲁项目整体定位与发展战略版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析,本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。市场调研与数据收集情况市场调研访谈问卷城市区域广州珠海中山佛山东莞清远深圳项目周边项目地块内部项目红线外地块项目周边自然、人文环境项目周边公共配套南沙区内交通……南沙在售住宅项目(共14个)中惠璧珑湾时代南湾星河丹堤南沙奥园万科府前一号龙光棕榈水岸优山美墅优山悦海创鸿南沙一品珠江湾碧桂园豪庭……珠三角在售项目(共23个)珠海中信红树湾珠海凤凰山一号珠海银海湾广州玖珑湖广州万科兰乔圣菲招商金山谷碧桂园莲山首府中山华发生态庄园中山碧桂园秀丽湖东莞万科麓湖东莞海逸豪庭东莞锦绣山河……专业人士访谈(共11位)世联地产策划经理陈颖林时代南湾销售经理苏小丽时代南湾策划经理李忠丽碧桂园豪庭销售经理张小姐招商金山谷销售经理黄明泉华发生态庄园营销部经理曾先生锦绣山河销售张小姐万科麓湖销售经理冯桂坚……消费者深度访谈金山谷别墅客户蒋先生时代南湾高层客户张先生时代南湾高层客户李先生带香港亲戚看房的黄女士夫妇中惠壁珑湾洋房成交客户李女士……消费者问卷时代南湾业主问卷(共57份)南沙奥园业主抽样调查……项目顾问工作阶段划分2013/05/212013/05/312013/06/292013/07/23市场调研阶段整体定位及发展战略(中期汇报)启动区策略与物业发展建议(终稿汇报)市场调研阶段项目界定及目标分析区域分析市场分析消费者分析竞争分析项目整体发展战略项目定位规划排布建议财务测算项目整体定位及工作内容回顾大盘开发模式、分期建议启动区策略及定位启动区物业发展建议财务测算项目地块查勘案例分析房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈根据客户意见对报告进行完善、修改进行规划交底,参与规划跟进报告思维导图主要的研究内容项目条件项目理解及核心问题消费者分析竞争分析与发展战略区域背景分析整体定位与发展策略规划、开发建议与经济测算市场分析客户目标中期成果汇报思路市场机会分析与项目发展战略项目理解定位与策略开发建议1项目理解?区位?地块核心问题【区位交通】项目位于广州最南部南沙区黄山鲁森林公园内,周边道路通达性好,但目前项目地块内缺乏公共交通,进入性一般项目离广州市中心一小时车程,离南沙中心区十分钟车程区域交通网络成熟南沙港快速干线京珠、虎门高速地铁4号线南沙港客运码头内部交通一般,公共交通进入性较差地块离最近的市政主干道约2公里目前只有公园内部道路通达,无规划市政路和公交站点进入广州市区一小时车程南沙港高速广州市地铁4号线京珠高速南沙区番禺大道东莞半小时车程深圳一小时车程南沙中心东边入口西边入口本案南沙客运港虎门高速珠海、澳门一小时车程香港一小时航程【经济指标与四至】项目占地522亩,容积率较低,地块内外均为绿色山地坡地,中部大面积水库,具备郊区景观大盘潜力经济指标总占地面积:522亩用地性质:一类居住用地容积率:0.8-1.8限高:无地块四至外围是黄山鲁森林公园内部为白灰田水库大致红线范围白灰田水库山体地块红线白灰田水库【地块优势1】地形地貌丰富,坡地为主,私密性佳,中部湖体可利用率高,开发空间大,并且可东南向望海湖边坡地内部低洼现有湖面东南向望海可扩展湖面海景视野湖体面积7.5万平方米湖岸线长1.5千米【地块优势2】占地1200多公顷的黄山鲁,生物植被覆盖率达99.9% ,物种丰富,负离子含量极高,生态资源极佳整个公园占地约1200多公顷,主峰海拔295米,是广州南部地区的最高峰,可以俯瞰南沙全景动植物生态资源维管植物460种,其中野生植物434种鸟类41种,鸟类密度在广州各森林公园中最高两牺动物8种爬行动物14种黄山鲁森林公园内空气中的负离子含量达到5000个/立方厘米,比广州市的平均值426个/立方厘米高出10倍负离子含量(个/立方厘米)作用700人感觉空气清新1000具有一定的保健作用8000具有一定的治病作用植被鸟类【地块优势3】周边旅游休闲景点丰富,度假设施高端,项目坐享区域内旅游休闲资源较为成熟的优势1南沙高尔夫球会2荷塘公园3上下横栏岛4科学展览馆5南沙客运港6南沙大酒店7蒲州花园8南沙天后宫9大角山炮台10亲水公园11游艇俱乐部地铁四号线九王庙进港大道南沙区政府港前路31虎门大桥休闲旅游配套区南沙高尔夫4京珠高速526789天后宫1011南沙游艇会【地块劣势1】地块地理位置隐蔽,公共交通通达性较差,半径2公里内缺乏市政配套区位较为隐蔽,交通不便,从最近的市政路进入地块有2公里多路面距离缺乏公共和生活配套,地块半径两公里范围
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