不动产估价2-4章要点.ppt

* 第三节 不动产市场分析 不动产市场分析的内容 地区经济分析 最高最佳使用分析 专业市场供求分析 营销分析 可行性分析 估价 投资分析 不动产市场分析的基本方法（P91－93） 本章小结 在估价过程中，对市场的调查与判断是分析价格水平的关键 掌握市场调查与分析的方法 * 估价方法部分上课要求 5－9章是估价基本方法，也是课程的重点 掌握方法的基本思路、基本概念 掌握方法的估价步骤 学会各方法具体计算过程 每人准备个计算器（有指数计算功能） * 阶段测试 简述地价竞标理论模型，并简要说明不同用途地价之间的关系 * * 第二章 不动产估价的理论与原则 本章主要介绍不动产估价的基本理论和应遵循的主要原则 要求学生掌握各基本理论及主要的原则（原理），了解土地及不动产价格的实质。 * 不动产估价的基本理论 一、土地价格的实质 关于土地价格问题的历史争论 马克思劳动价值论的观点 一切劳动形成商品价值。一个物可以是使用价值而不是价值 有价值的东西才有价格，价格是价值的货币表现，并受供求关系影响，沿价值上下波动。 土地是自然产物，没有价值，但有价格。土地价格不过是地租的资本化 土地物质：土地自然存在的部分，其价格实质是地租的资本化 土地资本：土地中人类投入部分，其价格实质是价值的货币表现 西方经济学观点 以市场价格为基础，认为价值有多种含义，形成多元价值理论 土地收益理论：土地能产生收益是其价格存在基础，价格即收益购买价格 土地供求理论：土地有价格是由于其可交换，价格量由市场供求关系决定 均衡价格理论：现代商品价格理论，市场供求达到均衡点时形成商品价格 * 不动产估价的基本理论 二、不动产价值量理论 阿隆索的竞标理论模型 假设： ①单核心城市坐落在没有特征的平原上，四周土质都是—样的； ②为这个城市通勤者作用对象的产业活动，都集中在城市中心地区； ③买卖自由，市场发达，信息灵敏。 * * * 不动产价格的计量 影子价格理论 “影子价格”是反映资源合理配置的“预测价格”，是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价” 土地影子价格是土地资源得到最优配置和利用时的价格，这符合土地估价的最有效使用原则 影子价格首先是指对某种资源一个单位的估价，它不是资源的市场价格，而是根据资源在生产中所做出的贡献所作的估价。 其次，资源的影子价格实际上是一种机会成本，它表示各种资源在最优产出水平时所具有的社会价值。 第三，影子价格反映各种资源的稀缺程度。 * 不动产价格的计量 影子价格的估算方法 一是市场均衡价格法。 根据西方经济学理论，如果经济社会处于一种无行政或人为干扰的理想的、纯粹的自由竞争状态，按照平均利润规律，资源会趋向合理分配。此时，理论上资源的影子价格近似等于其市场均衡价格。 二是机会成本分析法。 某种资源的机会成本是指用于项目的该种资源若用于其他更好的替代机会所能获得的效益。当项目占用一定量的某种资源时，国民经济被迫放弃把该部分资源用于其他最好的替代用途的机会，从而被迫放弃了可由此替代用途产生的效益，也即国民经济为该项目占用该部分资源而付出的代价。 * 不动产价格的计量 地价动态发展理论模型 温特（Paul F. Wendt）模型： fx(People,Yield,Pu.,Supply,PI)–(Tax+Oc + Iim + Dim) fx(I,R,Ca) 梅尔（Rene Mayer）模型： V=农地地价+公共设施对地价影响+发展增值+稀缺性增值 三、区位理论 自然地理区位 经济地理区位 交通地理区位 V= * 不动产估价的价值标准 市场价值的基本要素 效用 稀缺性 欲望 实际购买力 供给和需求 不动产的价值形态 公开市场价值（OMV） 成本、价格、使用价值 帐面价值、投资价值、清算价值、贷款价值、投保价值 * 不动产估价的原则 一、替代原则 在正常市场条件下，相同类型或具有相同功能的商品之间由于具有相互替代性，在市场中相互竞争，使其价格相互牵制而最终趋于一致 不动产市场的替代性规律 二、预期收益原则 是指不动产价格由其未来预期收益决定，对于不动产估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 三、变动原则 不动产市场是一个变动的市场，其价格随社会、经济、政治、区域条件等诸多因素变化而变化 不动产价格的时间概念：估价期日，估价日期，价格基础 四、供需原则 在正常的市场条件下，供给者与需求者各为同质商品进行竞争，商品价格受供求关系影响自由变动，供求关系也随价格变动而变动 不动产市场的供求关系特殊性：区域性市场、替代性差、供求透明度低 * 不动产估价的原则 五、最有效使用原则 土地