三益点评：对写字如楼投资价值方面的几点分析.docVIP

从纽约到东京，从繁华无比的商业大道到高楼耸立的CBD，这大概是商界眼中的投资磁场所在。在伦敦、香港房地产市场的租售价格是按照平方尺计算，如果通过货币兑换，相比而言中国的写字楼价格仍然偏低。但为何中国人厚爱住宅和商铺产品的投资？主要原因还是和中国人居需求处于高峰时期有关；另外一个原因在于中国的城市发展存在极度不平衡，商铺成为无数城乡群体抓住就业和创造财富的投资机会。　　 　　写字楼投资目前还不是一个高投资、高收益的产品，而且受众群体集中在企业需求。企业办公需求要考虑两个基本因素：租金价格、办公环境。业内人士都知道，写字楼单元面积大小的划分可以反映一个大楼的形象品质。按层或按单元面积大小划分，决定了未来入住的企业规模和资金实力，同时由此产生对写字楼日常维护投入和管理方式也不相同。写字楼用户更是一个按群体分类产品，所谓用户定位不同导致产品定位也不同。比如：服务世界500强的企业的写字楼，要求其他企业用户要满足上市公司、跨国公司或行业优秀企业。 　　 　　写字楼具有经营属性，在中国目前市场上存在着为特定企业需求而定制的模式，基本上是以能够吸引某类型企业为目标，为此提供相应的办公环境和相应档次产品。但作为可供中小企业或中小投资者选择的产品，单元面积大小、投资总价成为控制因素，更有一些办公产品被做成类住宅功能（例如SOHO产品），继续满足住宅需求群体的需求。但无论如何设定，写字楼作为商业物业在投资价值方面仍需要一些基本考评。 　　 　　一、区位因素 　　 　　按照商圈价值理论，商业繁华地段的写字楼租金和商务区（以办公为主）的写字楼租金相比，前者明显会低于后者。虽然商务群体兼顾了人的基本交流需求，因此产生了群聚属性，但写字楼并不是需要大量的消费人流量作为支撑的经营性物业。所以，什么才是写字楼的区位优势特征？环境。环境包括：企业及人的活动空间。外部人流嘈杂、消费人群结构复杂、社会资源配套密集，这些都是影响写字楼商务活动的环境因素，所以写字楼需要在商务条件方面找到共性，在这些共性下，形成一个符合企业类型的商圈特征，即企业生态圈。 　　 　　二、地段因素 　　 　　讲到地段，需要谈谈相对微观的层面，即考虑一个写字楼项目的立地条件，包括外部道路及一些综合项目的比较。综合因素通常需要关注：外部可视性、临路状况、地块的限制性条件、与外部道路的接驳界面、毗邻物业的档次等等。在地段因素上，如果能保证商务写字楼的开发品质基本还可以做到“勤能补拙”，抓住区位优势，改变微观环境。但如果遇到同一地段上强大的竞争对手，在客户资源和管理经验方面被竞争对手抢得先机，就相对而言要屈尊于次要地位。相反，“借势上位”也是不少新入市项目通常利用的方式，再加上“狐假虎威”的本领，博得市场接受也是一个技巧的问题，最终仍能够获得相当不错的投资收益。 　　 　　三、周边配套设施 　　 　　商务办公周边配套设施可以分为大配套及小配套。大配套例如：高档购物中心、高档酒店等；小配套例如：银行、餐厅、咖啡厅、便利店等等。此外，如果额外再提升一个条件的话，Spa、健身中心（Gym）、商务酒吧更能够为商务人群提供综合性的消费条件。 　　 　　配套设施不是商务办公的特权，通常在各大物业品种之间如果能够做到关联性比较强，产生协同作用的话，就可以强化商务功能，继而成为商务办公的综合优势。此外，类似“会展中心、医院、人流聚集的大型便民商业设施”通常会对商务环境造成负面影响，该类配套设施均不是以满足商务人群工作时间内的消费为特征。 　　 　　四、停车及交通条件 　　 　　停车和交通条件是目前对商务办公环境的考评要素之一。“城市综合病”已成为包括专家学者在内人群的普遍关注，更是政府部门不得不担心会制约城市发展的新问题。开发商都很清楚，建造停车位需要非常高的建安成本，尤其在优先保证设备用房的前提下，每向地下多挖一层，其工程造价的增长都非常昂贵。所以，多数项目的停车位规划根本无法做到充裕，在可以达到建设规范基本要求已经是难能可贵了。除此之外，停车场规划设计、停车收费高低和停车场管理是否人性化都成为一个写字楼的硬件指标之一。 　　 　　其次，公共交通条件对于上班一族非常重要。地面公共交通系统、地铁站点接驳情况等都会增加办公群体的出行是否便利，相对而言，交通条件仍然是一项加分的补充考核因素。但相对位于远离核心城区的工业园区或新城区，需要面对一个更大的问题就是因交通问题所增加的时间和交通成本。 　　 　　五、物业管理 　　 　　办公环境切乎每个用户的感受，而物业管理基本是从进入项目地块就能感受到的服务。物业管理品质主要体现在以下几个方面：1)大堂及公共区域整洁度；2）公共区域通畅不被侵占；3）办公环境通风无异味；4）物业管理人员精干训练有素；5）设备设施良好运行；6）用户反馈问题处理及时；7）安全及正常办公秩序良好，等