2004年房地产市场年度题库.doc

一、宏观经济形势 经过2003年西安房地产市场种种变革及市场的快速运作，为2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004年西安房地产市场仍然平稳运作,开发及销售均较去年同比仍然保持着较高的增长幅度。同时经过2003年二手房市场在开放过程中的不断磨合，2004年的市场容量及开放程度继续拓展中，自中介市场而始的二手房市场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步拓宽起到重要作用。从新商品房市场运行来看，2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变之中。8.31之后的房地产市场经过对土地市场的深层次调控，让从市场开发源头对未来的房地产市场运作肃清了一系列障碍，但也让市场的众多开发商市场后续运营之路面临着更大的挑战。伴随着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，在这种政策干预下新商品房市场的运作也越来越趋于为规范，涉及到新的物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越为细致的规范着商品房市场的运行。 从市场开发角度而来，李嘉诚旗下和记黄埔地产正式进入西安市场，在西高新开始拿地，同时未来有可能在西安曲江及其它区域均将开始项目运营，这给西安房地产市场开发无疑是一大刺激，近年来如中海地产、绿地集团等重量级开发公司纷纷进入西安市场，以其先进的运营理念给西安房地产市场吹来阵阵新风，为西安房地产市场的推进注入活力。 商品房市场开发方面作为政府调控市场的一个手段的经济适用房建设也开始大规模启动，为西安的中低收入购房人群带来更多祈盼。城中村项目改造也开始逐步启动，城市化进程不断加快，市场开发的触角向郊区或远郊延伸，以寻求更大的发展空间。从上面各方面市场的宏观及中观情势来看，西安的房地产业也将伴随着经济及城市的发展不断前行。 从政府方面来看，《西安市2004~2020城市总体规划》已基本完成。土地是国家最重要、可调控的资源。近年来，由于严格的土地管理制度未能全面落实，以大量消耗土地资源为代价的发展模式在一些地方盛行，导致土地资源形势更加严峻。随着我国进入新一轮经济增长期，国土资源管理部门按照国家的总体部署，积极探索从土地供应源头入手对宏观经济进行快速反应和科学调控，担负起为经济运行“刹车”的重任。 今年3月31日国土资源部，要求各地在2004年8月31日前将协议出让的历史遗留问题处理完毕;4月29日之际颁布的《关于深入开展土地市场治理政治严格土地管理的紧急通知》，无异于一声炸雷令许多开发商一夜之间晕头转向的处于了“断顿”的危机之中。作为房地产衣食父母的土地终于真实的面临了资源稀缺的窘困问题，喊了多年“狼来了”的房地产人现在面对这头凶残的“野兽”却措手不及了。开发商的土地来源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例外。6月8日，国土资源部、国家发展和改革委员会联合颁布《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨程度。在起步较晚，市场专业程度有限的西安，一级市场的混乱格局衍生了许多不规范、不专业的项目运作程序，这些政策法规的颁布实施无疑于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治的病患，其中来自各方面的困难险阻可想而知。靠关系拿地成为历史 在这种政策的影响下，从西安的土地市场来看，以前西安市共有各类开发区（园区）60个，其中不少未经有批准权限的政府批准，有名无实，经济效益差从西安市国土资源和房屋管理局获悉，截至目前，全市共撤销、停办各类违规开发园区42个；经审查，拟予以保留或完善申报手续、加以整合的开发区仅剩下19个。对撤销停办的42个开发园区，将依法收回并及时处置所占用的土地。其中市政府决定撤销14个，各区、县政府撤销28个。 从资金来源上看：2004年房地产开发资金来源结构状况，主要是国内贷款、企业自筹资金和预售收入。本年度自有资金288627万元，占总投资的36.42%；借贷资金244311万元，占总投资额的30.83%；本年度预售资金233387万元，占总投资额的29.45%；其他资金26103万元，占总投资的3.29%。2004年房地产开发资金具体构成状况见下图： 在金融信贷政策发生一定的变化之后，传统运作方式将面临淘汰。由于受我国金融和经济政策的调整以及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考验，资金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。现在，开发商开发项目不再像以前东扎款、西扎款后再打开销售渠道，利用回款解决项目资金的难题。像以前这种打擦边球，单纯靠外力来解决单个项目运作难度非常大，这种运作方式今后基本上是不可能出现了。因此，还是得看地产企业的自有资金和公司的运作管理能力。而从目前的销售角度来讲，售房定金以及预付款其