2008年一季度市场调研题库.doc

2008年一季度市场调研报告 调研时间：2008年3月下旬 地点：淄博市张店区 内容摘要：房地产市场发展概述；宏观环境对房地产行业的影响；微观市场简析；竞争个案分析及应对策略建议；淄博市二季度房地产市场展望；总结。 房地产市场发展概述 2008年作为全国房地产行业调整重要的一年，在政府政策的调控下和宏观市场环境对房地产市场的影响下，房地产行业也呈现出了与往年不同的现象和特点。 1、成交量急速下降 2008年一季度，我国房地产市场进入了前所未有的冬季，北京、上海等一线的城市的成交量都急剧下降。据了解北京今年一季度前两个月的成交量比同期去年的成交量锐减了一半，尽管3月份成交量有所上升，但还是相对于去年有所减少。而作为淄博这样的三线城市，虽然影响不是那么明显，但是成交量相对于往年还是有所下降。 2、开发量有所减少 随着土地政策的缩紧，土地供应量的进一步减少，各地挂牌出让的土地日益减少。而另一个方面，土地“招拍挂”市场正徘徊于前所未有的冷清之中，土地的流拍现象频繁出现。开发商大量购买土地的前提是看好未来市场。开发商拿地的热情降低，说明他们对市场不是那么自信了。这应该是一个理性的选择。以上条件也是造成目前土地开发量减少主要原因。相对于淄博来讲，同比相对于去年的开发量更是下降幅度较大，新开工项目面积有所减少。 3、价格“拐点”已经出现？ 商品房价格一直以来是政府、购房者和开发商共同关注的焦点问题之一。虽然房地产行业经过2007年上半年股市的冲击，价格、成交量都有所下降。但是经过2007年第四季度的调整已经逐步回暖。而2008年初的房地产“拐点”论则无疑又是对房地产市场投下了一个重磅炸弹。先是珠江三角洲地区的几个城市传来消息“房价跌了”；接着，以万科为首的房地产业界领军企业首先打出了“降价”的大旗。但是通过了解所谓的“降价”只是针对部分地段、户型设计等部分滞销房和尾房作出的一系列的举动。其他类型的房价还是有了一定程度的上涨。而淄博还是受到了降价这面旗帜的部分影响，部分项目进行了一系列的变相的打折、降价等促销活动。但是所取得的成绩并不明显。 二、宏观环境对房地产行业的影响 房地产行业作为国民经济的支出性产业，在影响国民经济发展的同时，也受到国家政策和宏观环境等一系列的影响。 1、准备金、加息对房地产市场的影响 准备金率上调对房地产市场的影响 “为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。”（详见国家政策指导）行业本次调整存款准备金后，对房地产行业会有所影响，但是政府出台相关政策的初衷并不是针对房地产行业，而是进一步释放宏观经济通货膨胀的压力。但是准备金率的提高无疑将进一步收紧房地产行业的资金来源，造成银根紧缩。我们认为，今后房价的走势，更能直接影响房地产板块的长期强弱。目前不同地区房价走势并不相同。但是主要城市商品房成交量的萎缩是共存的现象，这说明市场观望情绪有所加大。 加息对房地产市场的影响 作为银行对房地产的另一政策“加息”， 对开发商而言，利率上调将意味着融资成本增加。房地产属于负债率较高的行业，一般来说受加息的影响也比较大。但不同企业受影响的程度不同，这主要取决于企业的负债水平和负债结构 。而多元化的融资也将成为开发商主要面临问题。对于开发商来说，今天其融资渠道已经越来越多样化，信托、基金、借壳、发债等等，对于银行开发贷款的依存度大大降低。单靠银行来支持开发的开发商的日子可能会越来越难过。而作为购房者而言，加息则直接加重了其购房负担，从而导致了已购房者提前还贷，预购房者徘徊不定的现象。 2、物价对房地产市场的影响； 物价对居民生活的影响 物价一直是人民赖以生存的主要关注点之一，各类物价指数一路上涨是今年经济运行中最引人关注的问题。近期来，CPI为代表的物价指数不断上升，物价的上涨直接导致了居民生活支出的增加，居民的财产严重缩水。 物价对房地产市场的影响 而相对于房地产来讲，原材料的上涨则直接导致了商品房开发成本的增加，相应的导致商品房价格的上升。一方面成本的上涨直接导致价格上升，而另一方面作为居民则相应的支出增加，使购房者更是捂紧自己的钱袋，重新衡量计算购房支出对生活的影响和承受能力。两方面结合导致目前市场上销售状况日益下降，市场状况十分不景气，开发商的自信心不足。 3、股市对房地产市场的影响； 股市对房地产市场的直接影响 股市一直以来就是以高风险、高回报的投资产品。2007年上半年，全国股市的一片“飘红”更是刺激了许多股民的加入，吸引了大量的投资资金。股票和房地产产品两者同为投资金融产品，两者之间首先存在的是一种“替代效应”。当同样的资本被注入市场以后，炒股的多了，炒房的必然会减少。同时，由于整个房地产开发行