吴某或诉侯某、王某房屋买卖合同纠纷案.docVIP

毕 业 作 业 姓 名： 专 业：法学专业 学 号： 指导老师：孙 结 才 2011年10月 目录 案由 3 案情介绍 3 案件焦点 3 分析与结论 3 附录 6 吴某诉侯某、王某房屋买卖合同纠纷案原告某于2007年6月9日与被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。根据合同约定：原告出资264107元购买被告位于成都市太升北路9号第一栋6层13号房（房屋所有权证号：1248830）；被告在房屋交付使用后180个工作日内将该房屋过户给原告，并将房屋权属证书交付原告。原告依约交付其购房款264107元及办理产权的各项税费。被告依约于2007年8月31日将房屋交付原告使用。依据前述房屋买卖合同约定，被告本应于2008年2月30日之前，为原告办理完毕房屋产权过户登记手续；但是，原告多次催告被告履行过户义务，被告一直以各种理由拖延履行。经查，2010年1月中旬，被告将原告所购房屋用于向银行抵押贷款，且在房地产管理部门办理了相应抵押登记。被告未及时为原告办理过户手续并将该房屋抵押贷款的行为，导致原告无法获得房屋产权，2010年8月，原告遂起诉，请求：1、解除原告与被告所签订的房屋买卖合同； 2、判令被告双倍返还购房款264107元整； 3、本案所有诉讼费用由被告承担。原告是否有权解除案涉房屋买卖合同、被告是否应当双倍返还原告支付的购房款（一）原告有权解除案涉房屋买卖合同原告是否有权解除案涉房屋买卖合同，取决于被告是否有严重违约行为（即根本违约行为）。违约行为是指合同当事人不履行、迟延履行或者不适当履行合同义务的行为，而严重违约是指合同一方当事人的违约行为导致对方当事人的合同目的不能实现，对方当事人可以解除合同。严重违约行为的实质是：由于违约行为所造成的后果的严重性，使债权人订立合同的目的不能实现，合同的存在对债权人而言已经不具有实质意义；即使继续履行合同，债权人签订合同的目的仍不能实现。债权人解除合同，使其从违法的合同中解脱出来，并采取补救措施，把损失降低到最低程度。而合同解除则是指合同有效成立后，当具备解除条件时，因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系自始消灭或者向将来消灭的行为。一方当事人单独行使合同解除权的条件通常有：1、合同本身合法有效，无效的合同自始无效，所以不存在解除的问题；2、违约行为的严重后果是导致一方当事人无法实现其合同目的。就本案纠纷而言，被告存在严重违约行为，原告依法享有房屋买卖合同的解除权。首先，案涉房屋买卖合同合法有效。案涉买卖合同的约定符合我国相关法律规定，且买卖双方意思表示真实。其次，依据合同的相关约定，被告应当在规定时间内为原告办理房屋产权登记并将房屋权属证书（包括房屋产权证和土地使用权证）交付原告；但被告在其履约期满后长达两年半的时间内，都没有为原告办理房屋过户登记。其违约时间很长，致使原告无法依约获得房屋产权，并依法对房屋行使产权交易、抵押贷款等等财产权利。最后，由于被告在房屋买卖合同的履行期限内，擅自将原告所购房屋用于其向银行抵押贷款，致使该房屋无法办理产权过户登记，使得原告无法依约实现其获得所购房屋产权的目的。被告的这一行为，严重违反了案涉合同约定，属严重违约行为。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房纠纷解释》）第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本纠纷案中，被告迟延履行主要债务（即：为原告办理所购房屋产权过户登记），经原告催告后在长达两年半的期间内仍未履行；且，被告一方迟延履行债务并将原告所购房屋用于向银行抵押贷款的违约行为，致使原告不能实现其合同目的，因此，原告依法有权行使合同解除权。（二）原告可以向被告主张“双倍返还原告支付的购房款的违约赔偿责任”。违约责任，是指当事人不履行合同债务或者履行合同债务不符合约定时，依法产生的法律责任。违约责任既是违约行为的法律后果，同时也是合同效力的表现。违约责任的承担方式包括继续履行合同、承担损害赔偿责任等多种方式。而赔偿责任包括补偿性赔偿和