房价的可比性问文题.docVIP

房价的可比性问题 记得2008年，当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀打赌：赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。 其实，这是一开始就注定没有结果的赌局。原因是，双方赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但双方所说的房价含义都不一样，一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。 当初房价不断上涨的时候，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开发商都不搭理，现在开发商同样不搭理。“330新政”之后，开发商的普遍心态是趁机“快跑”，很少人傻到想去提价。据目前观察，“五一”期间，新房销售基本上也是这个套路，往往是口头说要涨价，实际上则暗自促销。房价在民众心目中的地位，显然非同一般。特别最近十年来，飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么，未来房价的趋势会如何？什么样的房价才是合理的？又有哪些因素影响着房价？ 房价的可比性问题 记得2008年，当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀打赌：赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。 其实，这是一开始就注定没有结果的赌局。原因是，双方赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但双方所说的房价含义都不一样，一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。 房管部门的成交均价的形成比较简单：把当月所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高；等到下个月，可能中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的楼盘，那么房价就低。这样比较房价显然没有意义。 另外一个问题是，现在和过去统计新房价格的方式不一样。过去由开发商填报表，把本公司本月的新房成交情况报送统计局；后来采用抽样方式，选择固定样本，这样相对会科学一些。问题产生了：新房的样本无法长期稳定，卖完了这个样本就不存在了，需要重新确定样本，统计部门需要做出相应的调整。 所以徐滇庆和牛刀所打的赌，因为统计方法不一样，房价统计口径不同，不可比。 “被工具”的房地产 大约从2005年开始，房价问题引起社会广泛关注。不过，中央政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早，在2003年，央行先发布121号文，接着国务院发布18号文。这两个文件强调重点不同。接着在2004年，“831”大限到来，所有土地交易都要进行招拍挂，低价拿地的路子被堵住。 2005年，国务院出台“国八条”，之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为，中国的房地产业一直是被政策以及相关各方博弈扭曲的——房地产一直被视为一个工具，当一个产业成为一个工具的时候，它就很难按照自身规律独立发展。 当前房价走势 当前形势下，房价会如何走？房价涨还是不涨？ 其实，这个问题从来没法用是或者否来回答。 正因为房地产是作为宏观政策工具在使用，所以房价和宏观经济紧密联系。笔者认为，基于房地产与宏观经济的密切联系，只要经济不彻底垮掉，房价就不会大降。特别是一线城市的、市中心的房子，可能会在需求的推动下，难以下降。 我们在调研时发现，开发商们看得很明白。当初房价不断上涨的时候，不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降，开发商都不搭理，现在开发商同样不搭理。“330新政”之后，开发商的普遍心态是趁机“快跑”，很少人傻到想去提价。据目前观察，“五一”期间，新房销售基本上也是这个套路，往往是口头说要涨价，实际上则暗自促销。 房价的内涵 房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内涵。 首先，房价和时点相关。1998年的时候，中央电视台焦点访谈栏目报道了一个案例，珠海的一栋楼盘，三家机构估出了四个价。从评估角度看，这可以理解。实际上，四个价格的估价时点不一样，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。 其次，价格内涵也不一样，有的估价结果包含了需要向政府补交的地价，有的不包括。甚至土地的性质也不一样：标的物原来的土地性质是工业用地，但地块处于市中心繁华商业地段，早已用作写字楼，所以有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定土地能够变更用途为商业来估价。土地性质也属于价格内涵的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其价格也不一样。土地法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态不同，导致其价格也会不同。 再次，不同的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价，或者用会计的说法叫公允价值，可以理解成市场交易各方对成交价趋向一致的一个认识。所以最常用的估价方法就是市场比较法，用市场上实际的成交案例（必须是正常成交的，同时还必须是同类或者相似的，例如标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比较案例）来类比，为了去除偶然因素，至少需要三个以上可比实例，取平均，