营销策划顾问.doc

营销策划顾问 篇一：营销策划顾问服务内容(1) 投资顾问工作内容框架 针对项目市场定位与产品定位的顾问服务应理解为由贵公司与我公司双方（第四阶段为多方）互动进行的全程服务，现将整体顾问工作内容分述如下： 第一阶段：形成项目初步的市场定位和规划设计草案并进行初步经济测算比较 一、解决的核心问题 1、 项目主力客户群的范围 ? 各类房型所建的比例 ? 外地、本地客户的比重 ? 目标客户的主体特征 2、 项目可能的档次区间 ? 单价区间 ? 不同类型产品主力户型总价分布 3、 初步规划设计的关键性指标 ? 容积率 ? 楼型的种类及比例 4、 规划设计初步总体思路 ? 总体布局方式 ? 风格及项目特色 二、依据的基础分析 1、项目分析 ? 地盘特征分析 项目区位条件分析，文化、周边企业、环境、地理等。 项目用地的位置、周边环境、交通可达性等方面的优势和劣势分析。 ? 规划控制分析 政府的规划与控制对项目发展的影响 ? 贵公司要求 贵公司对开发周期、初始资金量、最大现金流量及发生时间、利润、回收速度、品牌形象等方面的要求。 发展商依据本项目相关的其他调研需要。 2、市场分析 ? 市场分析的范围 需调研项目确定的原则为：与项目在综合档次、区域、目标客户群、产品类型等几个方面上具有较强的相似性，具有直接竞争威胁的市场上的同类项目。 ? 项目基本调研及分析 ⑴ 影响项目客户构成的因素及其相关的分析 ① 以购买目的分 投资/自用 ② 以来源分 外地/本地 ③ 主要的主体特征 年龄分布 家庭结构 ⑵ 影响项目档次定位的因素及其相关性分析 通过对调研项目档次与区位条件、产品特点、市场表现的初步的综合分析、确定本项 目价格区间的范围。 三、基本假设 1、 通过上述分析及核心问题的解决，以内部互动的方式，强调市场分析与规划设计 的协同工作，确定几组符合上述从高至低不同价位、不同类型客户相对应的容积 率、楼型、标准层面积以及总体思路的基本假设。 2、 对不同基本假设的经济测算 ? ? 项目开发成本测算 财务指标测算与比较 四、第一阶段工作小结 确定主选基本假设方案，进行阶段性的综合评述，调整深化第二阶段工作计划。 第二阶段：市场定位、产品定位结论的修正与深化 一、解决的核心问题 1、 项目的客户定位 ? ? 客户主体特征 产品需求特征 2、 项目的档次定位 ? ? ? 单价 不同产品总价区间 建安费用标准 3、 项目的产品定位 ? ? 产品定位各方面内容的指标性阐述 形成设计任务书 二、依据的基础分析 1、项目分析 ?项目用地特征分析 用地地块自身在规划和单体设计等方面的优势和劣势分析 ? 规划控制分析 政府的规划与控制对项目发展的影响 2、市场分析 ? 需求调研及分析 通过对具有主选方案客户定位相近条件的有效样本进行足够广泛、深入、有针对性 的问卷调查及分析以确定如下问题： ⑴ 客户主体特征 年龄/学历/职业/家庭收入/家庭人数/原住地/工作地点/日常交通工具 ⑵ 产品需求特征 对价格的承受力/对区位的偏好/对付款方式的偏好/对户型、面积的偏好/对规划设 计的偏好（环境/设备/立面/装修/配套） ? 重点个案分析 ⑴ 项目的确定 在产品特点、市场表现、客户类型、项目运作方式上有较强的参考借鉴意义的项 目。 ⑵ 个案优劣势分析及对本项目的借鉴意义。 第三阶段：在第一阶段工作成果的基础上，与第二阶段工作互动进行概念设计 在第一阶段工作的基础上，仍然强调市场分析与规划设计的协同工作，再以与第二阶段 工作互动的方式对主选方案进行深化和完善概念设计，并形成规划设计任务书。 一、总体规划 1、 经济技术指标 2、 总体布局及分布 3、 交通组织 4、 环境景观 5、 配套设施 二、单体设计 1、 经济技术指标 2、 楼型及比例 3、 标准层面积、户型、层高 4、 建筑内外形象 三、对概念设计方案的经济测算 1、静态 2、动态 第四阶段：以贵公司聘请的顾问的身份参加与项目市场定位、规划设计、开发步骤相关的会议（即跟进项目的设计工作） 此阶段工作将围绕有关产品的专题性交互式会议讨论为主的形式展开我公司提供服务的具体内容： 1、针对本项目的市场定位和产品定位以及市场的变化及时协助贵公司调整对设计院的设计 工作的要求，必要时将提供相关要求的书面材料； 2、在事先收到贵公司有关项目产品研讨会的通知后，我公司将就每次的专题事先做市场和 技术方面的充分准备； 3、在设计工作进行的过程中，我公司将针对本项目的定位协助贵公司从市场和技术的双重 角度对户型设计