(大盘)江西2008鄱阳中盛世纪城产品策略、营销推广战略和策略255p-2素材.ppt

福州苹果树江西项目组 苹果树江西项目组 大部分楼盘展示及导示系统设计水平较低，细节处理不到位，品牌开发商相对更注重细节，精细化程度高 营销案例——合肥金地国际城 项目概况 项目区位： 合肥马鞍山南路88号，一环外500米，项目东面紧邻污水处理厂，西面临主干道，南北为住宅小区； 项目规模： 占地面积：8.7万m2 建筑面积：29万m2 容积率：3.3 项目劣势： 紧邻的污水处理厂无法搬迁，且在上风向；缺乏配套设施优势； 周边竞争项目已经开发多期，市场地位已经建立，且容积率低，地价占优势。 在没有任何工程园林展示的情况下，建造当地顶级水平的临时售楼处，充分宣扬理念 在无其它展示的情况下，围墙做到极致，成为传播高端产品形象的载体 营销战略——形象领先，强势入市 推广主题鲜明而有冲击力，营造高档大盘的国际化形象 “中国红”与“高级灰”，色调鲜明，反差强　　烈，易于起势，高调占位 强势营销活动贯穿始终，持续轰动市场，在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现快速销售 首次开盘前连续进行营销动作，以认筹方式和灵活利用时间差确定推盘数量并有效提价 多次认筹和开盘，通过控制开盘房源数量营造热销局面，实现小步快跑 认筹与解筹时间间隔非常短，因为是没有展示的期房项目，没有足够因素支撑强烈吸引客户，客户易被其他楼盘吸引，采用“短平快”策略，保证已储备客户不流失，降低风险。 开盘时间间隔短，多频次开盘，每次开盘推出有限数量房源，造成热销场面，刺激客户购买，提升价格。 案例营销的关键成功因素总结 案例对本项目的启示 拔高形象占位； 强势的活动营销； 前期无现场展示的时候，充足利用售楼处和围墙进行展示； 营 销 战 略 营销战略的形成思路 营销战略——通过强势、系统、主动、创新式营销，营造舒适居住，体现人文欧洲都市价值 在落实战略之前，我们必须首先提炼项目核心价值主张 核心价值主张是项目自身主张与客户内心需求联系、沟通的纽带 社区主题形象定位 本项目的核心客户为教师、医生和其他泛公务员，并带动其他重要客户的需求 客户心理分析 主力目标客户关注点与项目亮点的梳理—— 竞争项目的核心价值主张——本项目尽可能与其差异化与提升，突出重围。 以都市生活和人文价值为主要诉求的项目核心价值主张 项目推广调性——“ 尊贵红”尽显高尚、典雅、精致、质感 同类型项目大部分以棕色、灰、红色暖色调和蓝色为主； 色系搭配较乱，不同营销渠道中的调性不统一。 案名建议和选定————中盛·世纪城 营销总攻略 启动期分区推盘次序 一批实现快速资金回笼 创造开盘热销效应，聚集人气 同一批产品尽量拉开差距，不产生直接竞争 推出新批产品，应具有一定新意，作为提价的支撑 小步快跑，快速滚动 一期启动期———开盘方案报告已经提交 销售推广攻略原则 形象鲜明，高举“中盛·世纪城都市生活典范”大旗 以多层洋房统领物业类型，在鲜明的营销主题统领下突出主力产品形象 以整体项目打包形象面世，提高心理预期，然后以适中的价格快速去化 启动区价格策略 一、入市价格低于市场预期 二、小步快走的提价策略； 价格策略详述 商业推售攻略 启动期商业价值以展示为主 打造商业主题街，前期以租带售，聚人气 后期商业在社区没有入住之前，以投资为主 销售策略：积蓄一批客户，推售一部分，小步快跑 产品展示攻略思路框架图 产品展示攻略——重要时间节点 欧洲风格灯杆 社区内道路分三种:一级道路:社区内主干道路,双车道设计，水泥路面设计二级道路：社区内连接主干道之间；卵石和水泥铺面；单车道设计；三级道路：社区内直接连接社区与楼梯之间；人行道； 1、建议电表箱采用包箱处理，建议采用壁厨包箱处理。2、门廊部分处理，楼梯入口处理： 1、开关：建议采用触摸延时开关或者声控开关2、灯光：采用暖色灯光细节提升品质，成本底，产出大 智能化监控和安防系统,在鄱阳属于新产品，市场比较欢迎，周边几个项目把此作为嗜头 ，重点展示；体现都市生活，提升楼盘品质，同时成本花费相对较小。 都市生活场景展示系列——城市雕塑系统+城市指路系统+城市家俱，强化都市意象 都市生活场景展示系列——打造商业购物氛围，渲染示范社区生活感受 产品指标系列－公共空间展示 示范空间——选择原则 产品－工程及材料展示 一些代表型的符号展示项目的领地感与差异化，体现社区的文化品质 细节营造将带来良好的体验，而体验将会产生价值 惟细节令人感动，以我们的物业管理为产品溢价提供可能 营销推广广告篇————外部软形象 楼书创作【精神读本，楼书的学术专著】 出书系列 《中盛·世纪城社区使用手册》 出书系列 《中盛·世纪城物业产权公约》 影视宣传片——都市生活方式的描述 中盛·