佳阳摩尔城2013年8月营销执行解剖.doc

谨呈：武汉市佳阳商贸发展公司 佳阳摩尔城项目2013年8月 月度营销执行计划 中科机构 2013年7月25日 目 录 一、销售基本情况 2 （一）、前期成交客户分析（销售完成部分） 3 1、前期数据汇总（销售完成部分） 4 2、成交客户分析（销售完成部分） 5 3、未成交客户分析（销售完成部分） 6 （二）、上月营销推广总结 7 1、上月营销工作总结 8 2、上月推广总结 9 （三）、项目工作推进的难点 9 1、客户最关心的问题（销售完成部分） 9 二、市场情况调研分析 9 （一）、重点竞品项目动态 9 1、世纪广场： 9 2、新港天地： 9 3、happy乐园： 9 4、保利圆梦城 9 5、新港乐购园 9 三、营销思路 10 （一）、营销目标 10 1、项目认筹目标 10 （二）、营销重点工作 11 （三）、推售货源及节点安排 11 （四）、推广费用及渠道 12 （五）、营销总部署图 12 四、营销执行 13 （一）、第一周（2013年8月1日——8月7日） 13 （一）、第二周（2013年8月8日——8月14日） 13 （一）、第三周（2013年8月15日——8月21日） 14 （一）、第四周（2013年8月22日——8月28日） 15 （一）、第五周（2013年8月29日——8月31日） 16 一、销售基本情况 （一）、前期成交客户分析 1、前期数据汇总 上月数据汇总 总来访：59组 商业来访：43组 住宅来访：16组 2、成交客户分析 （1）成交客户区域分析 （2）成交客户渠道分析 渠道分析 渠道 楼体条幅及围挡 报纸 网络 短信 亲朋介绍 合计 数量 4 0 0 0 1 5 （3）成交客户职业分析 （4）成交客户成交因素分析 3、未成交客户分析 （1）未成交客户区域分析 （2）未成交客户渠道分析 渠道分析 （3）未成交客户职业分析 （4）未成交客户成交因素分析（主要抗性） （四）、上月营销推广总结 1、上月营销工作总结 1）住宅认筹方案撰写 2）工地围栏更新出街； 3）售楼部pop及港城新都围墙更新； 4）新dm单设计 5)户外条幅设计 7）927广播及论坛维护 8）点对点营销，销售通过业态去上门拜访客户，与坐销相结合。 2、上月推广总结 推广 渠道 发布媒体 发布 日期 发布 版面 推广费用 （万元） 推广主题 推广效果（当日或推广周期内） 来电 来访 成交 户外 围墙及工地围栏广告更换 7月24日 招商信息+项目述求 报纸 楚报 7月17日 夹报 1.25 招商信息+项目述求 广播 927广播 7月1日-30日 我爱我家 0 项目信息 行销 7月1日-30日 总结分析： （五）、项目工作推进的难点 1、客户最关心的问题 1.开业时间 2.投资前景 3.后期商业运营 4.公摊的问题 二、市场情况调研分析 （一）、重点竞品项目动态 阳逻市场调查 世纪广场 7月23日已开盘，临街商铺面积在78㎡-178㎡之间，商业共四层，四层以上为公寓，国美已入驻， 优惠: 5000抵两万，3年返租18%。 目前公寓均价:3600元/㎡， Happy乐园 去年9月开始守盘，6月16日开盘，商业分为四层，定位为中低端商业， 优惠：一万抵两万。三年返租18%，开盘9.8折 优势：价格相对较低，一楼均价2万左右; 劣势：商场进深过长，死角较多，整体规划不科学，招商与运营公司尚为明确。 新港天地 7月28日开盘，商业可售的是1楼、3楼。4.5楼预计为甲方自持。 优惠：2万抵5万（商业），返租为8%、9%、10%递增 优势：目前中百仓储意已入驻，广告推广渠道多样化，户外大牌，路演，夹报，报纸硬广，短信，天河影院插播，外展，新洲户外围墙，销使派单，网站硬广等持续进行。 劣势：商场进深过长， 新港乐购园 目前商业项目暂未开盘，以NPC为依托，结合新城区的发展来体 项目优势，项目价位相对老城区而言偏低， 5年返租。预计为7月中旬开盘。 优惠：优惠是1万抵5万 优势：价格相对较低 劣势：目前人流量明显不充足，商业氛围需要时间的积累 保利圆梦城 商业为住宅底商，三期一号楼6月底加推，一期、二期目前仅剩一套90㎡商铺，一二期整体均价为1.3万/㎡。三期开盘均价1.6万/㎡ 优惠：三期开盘一次性9.7折，按揭9.8折 优势：价格较低，品牌效应，升值潜力相对较大 劣势：目前人流量明显不充足，商业氛围需要时间的积累 三、营销思路 （一）、营销目标 1、项目目标 截止6月25日，已认购95套，认购面积2296.37㎡ 7月销售目标金额：800万， （二）、营销重点工作 1.住宅认