11房地产经纪代理业务技巧.pptVIP

* 2、代理房地产抵押登记的程序 抵押当事人签订书面抵押合同 收集资料 到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记 获得他项权证 * 3、房地产抵押代理相关注意事项 以依法取得的房屋所有权抵押的，土地使用权随之抵押；以土地使用权作抵押的，地上建筑物也随之抵押； 债务人不履行债务时债权人有权依法处置房地产并优先受偿； 同一房地产设定两个抵押权的，抵押人应告知抵押权人； 不符合房地产转让条件及未取得商品房预售许可证的商品房不能抵押； 以已出租的房地产抵押，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续生效。 * 四、房地产置换代理 1、概念 房屋置换代理是指房地产经纪人受房屋所有人或共有房屋购置人的委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。 * 四、房地产置换代理 2、房屋置换操作步骤 （1）置换登记 （2）价格评估 （3）置换委托 （4）签订合同 （5）办理手续 （6）物业交割 * 五、房地产权属登记代理 1、概念： 指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义到房地产行政主管部门对委托人所拥有的房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等他项权利进行登记的行为。 一般作为房地产销售代理的附属业务 * 五、房地产权属登记代理 2、房地产权属登记的种类 （1）总登记 （2）初始登记 （3）转移登记 （4）变更登记 （5）他项权利登记 （6）注销登记 * 五、房地产权属登记代理 3、申请房地产权属登记的条件 申请人或代理人具有申请资格。 有明确具体的申请请求。　 申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。 属受理登记的登记机关管辖。 * 五、房地产权属登记代理 4、申请房地产权属登记的程序 （1）申请 （2）受理； （3）审核； （4）公告； （5）核准登记，颁发权属证书 * 第四节 房地产代理合同 含义与特征 内容 * 一、房地产代理合同的含义与特征 1、含义 指房地产经纪人在委托人授权范围内，以委托人名义与第三方进行房地产交易，由委托人支付酬金的合同。 * 一、房地产代理合同的含义与特征 2、特征 （1）以办理委托事务为目的 （2）以相互信任为前提 （3）诺成合同、有偿合同、不要式合同 * 诺称合同 实践合同 诺称合同：双方当事人意思表示一致即为成立的合同 实践合同：当事人除意思表示一致外，还需实际交付标的物才成立的合同 * 一、房地产代理合同的含义与特征 2、特征 （1）以办理委托事务为目的 （2）以相互信任为前提 （3）诺成合同、有偿合同、不要式合同 * 要式合同、不要式合同 根据合同的成立是否需要特定的形式,可将合同分为要式合同与不要式合同。 要式合同,是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。 不要式合同,是指当事人订立的合同不需要采取法律规定的某种形式,当事人可以任意约定合同的形式。 * 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征：1、委托合同的标的是处理事务的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时，合同即告成立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件，是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿，也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定。 * 二、房地产代理合同的内容 合同主体约定 项目组约定 合同客体状况 代理事项及服务标准 薪酬条款 合同履行期限及调整条款 解决争议的方式约定 合同签订时间、地点、当事人 * 参与代理 定义：指房地产经纪人参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司或共同代理按参与代理协议分配佣金的行为。 特点：反映了一种转委托关系，有助于房地产经纪信息的形成，有利于发挥经纪人整体队伍的优势，使代理信息传播更广。 * 寻求代理委托 业务洽谈 签订委托合同 项目执行企划 销售准备 销售执行 项目结算 售后服务 4、主要工作流程（以新建商品房销/预售为例） * （1）寻求代理委托 1）充分利用各种信息资源和关系收集有关代理业务，积极开拓服务领域； 2）从中筛选出可能需要代理