12.21土地储备的风险评估体系技巧.ppt

土地储备方案的风险评估体系研究 ——以河北省项目自主申报为例 数据调研 3 2 研究意义 体系建立与应用 4 1 研究背景 一.研究背景 1.房地产行业过热,房价动荡 一.研究背景 2.房地产销售额的45%由土地出让金组成。 一.研究背景 3.城市土地储备流程 减少信息不对称 降低土地储备风险 促进国土资源的合理应用 完善风险评估理论体系 二.研究意义 2 1 3 创新亮点 将模糊分析法应用于土地储备的风险评估体系 运用博弈论，采用风险修正因子法、shapley值法以达到帕累托最优结果，使抽象的风险可视化 基于河北省现状，数据采集与实证分析更具针对性、可行性 各项目规划用途比重图 三.数据调研 1.调研地选择：河北省土地储备中心 2.调研数据： * 1 2 3 4 确定指标体系 建立模糊综合评价模型 完善评估体系 实证分析 四.体系建立与应用 由于时间、精力有限，调研集中于河北省，数据和范围有待增加，参数、因子有待不断修正以完善评估体系。 不足之处 感谢您的聆听！ 土地储备方案的风险评估体系 风险识别 指标体系 资金风险（0.5949） 财务内部收益率(0.9971) 单位面积财务净现值(0.084986) 财务净现值(0.084986) 银行贷款批复率(0.084986) 动态回收期(0.084986) 后半期净现金流量占总净现金流入的比率(0.084986) 社会风险（0.1134） 涉及拆迁补偿人口（0.1134） 规划风险（0.0649） 出让计划(0.03245) 收购总面积(0.03245) 可持续发展风险（0.1134） 实际收购储备面积与期望的偏差（0.1134） 效益风险（0.1134） 现阶段市场需求（0.1134） 指标体系及权重 合作博弈分析确定权重 确定风险评价等级 确定风险隶属度向量 模糊综合评价模型的建立 指标允许变化范围 模糊综合评价 模型步骤 模糊综合评价模型步骤 模型假设 1.排除土地储备中涉及到的法律法规不完善、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险，因为这些风险对具体的储备项目具有普遍的影响，不会对项目风险等级的比较造成针对性影响。 2.假设没有通货膨胀，由于通货膨胀具有极强的时效性，因此需要根据具体的时期、时点来具体计算，而且是对整个经济社会普遍影响的，因此在财务指标的处理时忽略通货膨胀的影响。 3.假设土地储备中心各部门的评审、打分是基于本部门的侧重点公正、公平的，不存在舞弊等影响。