《中国现行土地使用制.pptVIP

第十章 中国现行土地使用制 了解现行的农村和城市土地使用制度 掌握完善农村和城市土地使用制度的 主要途径和措施 第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制度 第三节 国有企业改革中土地资产处置的原则与方式 中国农村现行土地使用制 中国现行农村土地使用制的建立 与特征 产权稳定与农地利用 土地用途管制与产权流转 政府征地与农地产权保护 中国现行农村土地使用制度的改革与完善 家庭承包经营制的建立： 1978年开始，农村经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制 目前我国农村土地的承包经营权，具有以下两个显著特征： 一是土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权； 二是土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。 二 产权稳定与农地利用 产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而且决定了经济绩效和收益分配。 三 土地用途管制与产权流转 产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置。 三 土地用途管制与产权流转 一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农民种粮积极性，以保证粮食安全； 四 政府征地与农地产权保护 在现行土地产权制度下，农地转为城市用地的惟一合法途径就是通过政府征地。 这样，政府就成为农地转为市地的惟一买者，成为农地的买方垄断；同时，政府也成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方垄断。 现行土地征用制度存在的问题 政府借助“公共利益”的名义，从事非公共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵害了农民土地收益。 现行的征地补偿标准还不能充分体现公平和效率原则。 农民土地收益 得不到合理补偿 中国现行农村土地使用制度的改革与完善 明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系 明确承包经营权 既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。 因此，正确处理所有权与使用权的关系就成为承包经营权的核心内容。 完善承包经营权的权能结构 应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。 土地承包期长期化 土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营 ，不利于土地的合理使用 对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。 使承包经营权债权物权化 现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权（权利双方履行一定的权利和义务是由法律明确规定的），以至于承包经营权不能对抗世上一切人的权利，经常受到土地终极所有权人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包经营权的物权性质，对提高当前土地的使用权的效率具有非常重要的意义。 建立健全农村社会保障体系 农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。 思考题： 讨论如何改革和完善中国农村现行的土地使用制？ 讨论要点（框架）： 现行农村土地使用制及其形成 家庭承包制的贡献及其在新时期的局限性 家庭承包制的完善——各地的探索 改革和完善家庭承包制的过程中要注意的几个问题。 第二节 中国城市现行土地使用制 传统城市土地使用制的基本特征 传统城市土地使用制的弊端 现行城市土地使用制的形成 现行城市土地使用制的基本内容 现行城市土地使用制的完善 传统城市土地使用制的基本特征 行政划拨 无偿无限期使用 无流动 传统城市土地使用制的弊端 不利于土地的集约利用与合理配置 不利于企业转换经营机制与公平环境的建立 不利于企业绩效的正确评价，也不能判断 企业的优劣 不利于城市的建设与发展 寻租行为盛行 不利于经济体制改革的顺利进行 现行城市土地使用制的形成 征收土地使用费（税） 开展土地使用权有偿出让和转让试点 制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场 现行城市土地使用制的基本内容 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 土地使用权终止 土地使用权出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与