八里桥项目初步可行性分析精选.doc

济南市槐荫区八里桥项目初步可行性分析 一、项目概况 1.1地理位置及交通状况 1.1.1地块位置 项 目 位 置 示 意 图 本项目地处济南市槐荫区纬十二路和堤口路的交汇处，属于济南市西部区域，离堤口路上的天桥区政府约3公里，离济南市市政府、火车站3公里左右，离大明湖6公里左右； 长期以来，在人们固有的思维里，济南市西部一直是滞后和脏乱的印象。近几年，随着城市总体发展战略“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的实施，济南西部开始觉醒，越来越受到人们的关注，特别是经十路沿线等。纬十二路是西部南北向的交通主干道，堤口路由于是天桥区政府所在也很繁华，该区域的地段优势和房地产开发的潜力也逐渐凸现出来。 1.1.2交通状况 交通方面，本项目紧邻纬十二路和堤口路，纬十二路是济南市西部的南北向交通主干道，周边交通网络非常发达，特别是经十路、经一路延长线和纬六路高架桥的修建通车，使得该区域的交通优势明显体现出来。项目主干道和周边的小路形成贯穿整个区域的交通网络，并在附近有一个停靠公交车站，有2、26、67、 76、 77、83、120、K59、 K90、K96 、K100、K108等12路公交车路过该地块，可以到达济南市城区各个区域，交通出行非常便利，将对本项目的住宅销售构成一个有利的支撑。 1.2地块资源及周边配套 1.2.1地块资源 八里桥区域位于济南市城区的西部，位于槐荫区和天桥区的交界处，该区域原为济南市重要的国有物资仓储基地，如钢材、煤炭、木材等等； 地块原为济南市木材厂、床单厂、燃料公司等用地，现状为部分空地和一煤炭公司储煤用地；地块内部有两段废弃的工厂自用铁轨（已办理废除手续），地块西面紧邻一排水沟。 地块地势平坦,形状相对较规则，对将来的规划设计和景观设计没有太大的不利；但是南部的八里桥村布局比较乱，西部的济南市仓储基地对项目将会产生不利影响。 1.2.2周边配套 区域各种市政管线（电信、雨污水、供热、煤气等）齐全，配套设施完备； 周边商业较为发达，附近有蔬菜批发市场、果品批发市场、茶叶批发市场、大润发超市、万隆购物中心、嘉华购物广场、国美电器等等，购物方便； 中行、建行、农行、商行、招行等金融机构网点很多； 附近二十九中、十二中、十一中、幼儿师范、济南广播电视大学、山东交通学院、山东科技大学等学校众多，教育体系完善； 1.3规划范围、指标及物业类型 地块总占地282.7亩，东临南北主干道纬十二路，北面是堤口蔬菜批发市场，西面是钢材市场仓库，南临八里桥村，再往南200米即是胶济铁路线。 规划指标如下： 规划总用地 188500 m2（283亩） 净用地 180000 m2（270亩） 规划道路用地 8500 m2 容积率（总） 2.16 地上容积率 1.80 规划建筑面积（总） 389000 m2 地上建筑面积 324500 m2 住宅建筑面积 309500 m2 公建建筑面积 15000 m2 地下建筑面积 64500m2 建筑密度 小于20% 绿地率 大于35% 停车率 大于65% 地块规划有12班小学和6班幼儿园各一处。 从志成公司提供的项目规划图来看，地上物业类型比例如下： 物业类型 建筑面积 所占比例 多层住宅 52300 m2 16% 小高层住宅 204600 m2 63% 高层住宅 52600 m2 16% 商业 10100 m2 3% 公建 4900 m2 2% 项目地上规划容积率高达1.8，从规划物业形态来看，小高层、高层建筑所占比例高达79%，将大大提高产品的建筑成本，尤其是高层建筑，其市场抗性较大，对我们的销售不利。 1.4土地手续情况 八里桥地块2004年8月30日由济南市政府批复给山东志成投资建设股份有限公司（济政土字[2004]509号文），已经签订土地协议出让手续，当时协议地块容积率1.3，协议价格约28万/亩；但是土地出让金没有交齐全； 2004年底，志成投资公司与顺驰签订合作协议，开发该项目。 经过努力，志成公司于2005年11月14日取得该项目建设用地规划许可证，将地块的容积率调整至地上1.8，地下0.7；（其中0.69公顷土地规划指标需要另行确定）。 如果我们与其合作，需要面临以下几方面的问题： 土地出让金的补缴；容积率由1.3调整至1.8，必然需要补交土地出让金；据了解，要补交土地出让金，就需要济南市国土资源局对该地块价格重新进行评估，按照评估价的40%缴纳土地出让金； 地块内部地块二0.69公顷土地需要与周围用地统一规划，规划指标需要另行确定，而国土资源局则要求整个地块指标确定后，评估补缴土地出让金，然后统一办理国有土地使用权证，对项目办理土地证的时间有一定影响； 地块二是否已经收储，收储难度如何，对项目的推进有较大影响； 二、济南市房地产运