公寓2011.12.2精选.pptx

Apartment Design Product Summary公寓设计产品总结公寓公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）公寓的发展历程服务式公寓登陆中国是随着改革开放同步进行的，随着外资大举进军中国市场而出现在中国改革开放较早的国际型商务城市如：广州、上海、北京等城市。尤其是 90 年代初期中国的全面开发开放，吸引了大量的境外投资，在当时高档住宅和写字楼较少的情况下，国外投资企业以及其来自海外的高级员工大都选择高档星级酒店作为他们的办公之处和住所。国际上， 服务式公寓自1976年在欧洲出现至今已经有近30多年的历史了，最初是当地旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时居所”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内公寓的发展历程进入 90年中后期，始出现了一批高档的以国外投资企业高级管理层长期居住为外销的商品房。1997 年，由于亚洲金额风暴的影响，新建的外销商品房销售情况不佳，许多外资房地产开发公司开展了空置房租赁业务，向客户提供个性化的服务，这便是服务式公寓的雏形只是在初期，这种服务式公寓只是提供租赁业务的，还没到可以进入商品房市场的程度。1999 年房地产市场复苏之后，服务式公寓的租金一路上扬，投资回报率一般在 8％一 10％之间，比一般商品房要高。作为新生的产物，初期的服务式公寓多见于小户型公寓。为了迎合本地高端客群的需求，一些住宅产品被包装成服务式公寓，促进了产权买断市场的成熟与发展。随着中国加入 WTO 与国际商务交流越来越深入，与之同步的是观念与国际的接轨，服务式公寓的品质也由内而外得到提升。上海市政府带头于 2002 年取消了外籍人士只能购买外销房的规定，同时对外资企业和个人购买本地房产在金融上给予支持，再加上服务式公寓的市场供应量逐渐增多，整体房价和银行贷款利息较低等因素，许多外资企业和个人开始购买高档房产，并以公司对住房租金的补贴支付银行贷款。很快，中国各大城市开始纷纷效仿上海。北京、广州、深圳等区域性中心城市，由于总部经济、金融中心、贸易中心的形成，跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构人员、港澳台商务人士及国内高级管理和技术人员数量不断增加，为服务式公寓的发展提供了强劲的发展动力。经过市场的历练洗礼，服务式公寓市场需求稳步增长，迎来了新一轮发展契机。公寓类型目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同。一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等。公寓类型普通公寓（居住型公寓）性质用地性质：一般为住宅产权类型：公寓产权年限: 70年目标客户及功能需求高级白领及投资客低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有较大投资价值，升值潜力大特点户型面积小，30~60平米精装修交房标准，拎包即可入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平公寓类型普通公寓（居住型公寓）公寓类型商务公寓性质用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定，50年或40年目标客户及功能需求自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引特点一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成，按揭可达20-30年产权性质为商务公寓，非纯写字楼公寓类型商务公寓公寓类型酒店式公寓性质用地性质：一般为商业用地产权类型：公寓或商务公寓产权年限：根据用地性质而定，40年目标客户及功能需求租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主购买客户主要以投资客为主具备良好的商业、商务、交通条件具备较高的投资价值特点面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，