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物业管理概论 湖南省房地产业协会主办 长沙民政职业技术学院 谢希钢 二00九年十一月 第一章 物业管理概述 第一节 物业与物业管理 一、物业及其属性 (一)物业的概念 “物业”这个词的英语为“Estate”或“Property”，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，是一个广义的范畴。 微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。 物业管理中的物业，通常是指各类建筑物、构筑物、场所及其附属的设备、没施和相关场地等。其中各类建筑物、构筑物、场所，既可以是供居住的住宅区，也可以是商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库，还可以是学校、医院、码头、机场、海关、俱乐部和运动场所等。附属的设备、设施和相关场地等则指建筑物、构筑物、场所内外各类设备、设施及相邻的场地庭院、道路等。各类物、比体积和面积相差悬殊，小到单元套间，大到摩天大楼都可以称作物业，而且同一建筑物还可以按照所属产权的不同，分割为若干物业单位。 (二)物业的属性 1．物业的自然属性 物业的二元性 物业的有限性 物业的差异性和多样性 物业的固定性 物业的耐久性 物业的配套性 2．物业的经济属性 稀缺性 商品性 保值、增值性 易受政策的调控性。 交易的契据性。 二、物业管理 (一)物业管理的定义 《物业管理条例》第二条明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” (二)物业管理的必要性 1．业主住户的要求提高 2．楼宇兴建渐具规模 3．物业设备先进 4．地产发展的需要 5．生产发展的需要 工业大厦管理直接影响着厂商的生产管理。现时香港大厦管理形式大致分为两大类：一是由业主立案法团直接管理，二是聘请管理公司负责。 (三)物业管理活动的特点 1．全天候服务 2．无形与有形的结合 3．生产和消费同时性 4．易逝性 5．业主导向性 6．差异性 7．物业服务和住用者的不可分割性 8．不可储藏性 三、构筑物业管理的理论体系 (一)以建筑物区分所有权为基础 (二)以物业服务合同为核心 法律关系，最根本的根据和依靠就是物业服务合同 (三)以等价有偿为前提 具有商品交换的属性。 (四)以专业服务与自治自律相结合为手段 物业管理实行业主自治自律与物业服务企业专业化的有偿服务相结合是通过业主大会自主选聘物业服务企业来实现的。 (五)以追求客户满意为根本 让客户满意是物业管理服务营销的核心理念。 (六)以保证物业正常使用为目标 早期的物业管理 现代物业管理 现代物业管理﹁续﹂ 香港特别行政区的物业管理 中国内地的物业管理 物业管理的基本特征 第四节 物业管理的作用 一、保证物业处于良好的使用状态 二、可以使物业实现保值、增值 三、促进房地产市场的健康发展 四、拓展了就业途径 五、是建立和谐社会的重要组成部分 第五节 物业管理的基本制度 2003年9月1日实施的《物业管理条例》创设并建立了业主大会、管理规约、物业管理招标投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和专项维修资金等七个基本制度。 第二章 物业管理的基本内容、环节及类型 物业管理的基本内容 常规性的公共服务 公众代办性质的服务 针对性的专项服务 针对性的专项服务﹁续﹂ 委托性的特约服务 三大类管理的关系 物业管理的基本环节 第三节不同类型物业及其管理特点 物业按照其用途不同分为居住物业、商业物业、工业物业和其他类型物业。 住宅小区的特点 ⑴居住功能单一，相对封闭独立 ⑵人口密度高，人口结构复杂 ⑶房屋产权多元化，共用设施社会化 ⑷统一规划建设，配套设施齐全 3、住宅小区物业管理的内容 ⑴居住设施的维修养护管理 ⑵居住环境的管理 ⑶便民综合经营服务 4、住宅小区物业管理的特点 ⑴管理具有社会性 ⑵管理具有统一性 ⑶管理强调服务性 ⑷管理具有复杂性 ⑸管理追求艺术性 二、 商业物业 商业物业主要指用于出租的办公物业，商业物业有出租经营、确保最高回报率的目标，且商业物业一般设备设施比较先进、复杂，对专业物业管理的要求较高，要求管理者有系统的经营管理理论、服务意识和操作技能，它能反映现代物业管理的本质。商业物业中比较典型的是写字楼和商业场所。 三、工业物业