5第五章收益还原法绪论.ppt

§5-1 收益法概述 四、操作步骤 §5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例5-8 例5-9 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例5－11： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例5－12 四、纯收益按一定数额递增 例5-13 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 5-14 例 5-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例5-16 八、其他 例 题 §5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例5-18 例5-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §5-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例5－24 二、收益乘数法 例5－25 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 P116/19 习 题 习 题 习 题 习题答案 习题答案 习题答案 习题答案 A. B. C. D. 第五章 收益法 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。 第五章 收益法 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n 第五章 收益法 例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5） 200 220 250 280 300 .….. 300 第五章 收益法 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即ai的大小； 2、获得该净收益的可靠性，即r的大小； 3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。 第五章 收益法 （一）净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 第五章 收益法 净收益 ＝有效毛收入×（1－运营费用率） 第五章 收益法 （一）净收益的计算公式 1、出租型房地产净收益的求取 净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－…… 2、直接经营型房地产净收益的求取 （1）商业 净收益＝商品销售收入－商品销售成本－ …… －商业利润 （2）工业 净收益＝销售收入－生产成本－ …… －生产利润 （3）农地 3、其他类型房地产净收益的求取 第五章 收益法 （三）有形收益和无形收益 （四）实际收益和客观收益 实际收益—— 在现状下实际取得的收益 客观收益—— 一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 第五章 收益法 某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元