2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业.doc

2013年月考试房地产项目策划与风险管理第一次作业一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1. 升值销售2. 项目建设策划3. 房地产品牌4. 战略5. 销售渠道6. 市场营销理论7. 撒网法8. 项目股权融资9. 房地产策划10. CS理念二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）1. 某商业铺面建筑面积250平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？2. 什么是收益还原法？其计算公式如何？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 新开楼盘的开价存在哪两种策略？2. 编制项目策划中期工作计划，应作哪些工作内容？3. 房地产价格测评方法有哪些？4. 怎样理解个人策划？5. 报纸作为广告媒体的优缺点是什么？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）如何区分咨询、策划以及计划？答案：一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）1. 参考答案：这是一种承诺所售房屋在一定时期内保证增值的售房方式。解题方案：掌握概念评分标准：回答出升值销售的定义得3分2. 参考答案：主要是根据企业自身的资源条件，确定项目建设的组织形式、建设时序、工程招标采购以及工程管理及经营方案。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：房地产品牌实以产品和服务为支撑、企业文化为内涵、以广告传媒为手段、标准化的视觉识别系统为标识的一种地产文化，解题方案：掌握概念评分标准：回答出工地形象包装的定义得4分4. 参考答案：战略是企业实现目标的方法和部署。它是企业在市场经济条件下，为实现特定目标，根据外部环境和内部资源，按照科学的程序和方法，做出的全局性、长远性的、持续性的总体谋划。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分5. 参考答案：是产品由生产者转移给消费者的途径。解题方案：从销售渠道的定义来回答评分标准：回答出销售渠道的定义得3分6. 参考答案：全面的市场营销应是以市场供求研究为基础，以顾客需要为向导，以协调社会、企业、顾客利益为核心，以战略策划、资源整合和策略运用为重点，以质量、品牌、文化、服务为支撑，强调产品的研发与生产，重视各种销售策略的综合应用。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分7. 参考答案：只通过某一个的或少数几个共同的、典型的的细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户分布在比较广泛的范围内。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分8. 参考答案：是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分9. 参考答案：是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或某一个阶段进行预先设想与部署。解题方案：从房地产策划的定义来回答评分标准：回答出界面管理的定义得3分10. 参考答案：CS理念是顾客满意理念，使顾客满意的产品要素，一是产品的效用是否满足消费者的置业需求，二是产品的价格是否为消费者满意。解题方案：从CS理念的定义来回答评分标准：回答出CS理念的定义得3分二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）1. 参考答案：售价：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分2. 参考答案：1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。 2、计算公式： 项目售价=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未来各年单位净租金 r---投资收益率 n---投资经营期限解题