4章 房地产评估方法.pptVIP

第五节 房地产评估的路线价法 一、路线价法的概念及其原理 1、路线价法：是指面临特定街道距离相等市街设定标准深度，求取在该标准深度的若干宗地的平均单价。 宗地：是指可供建筑使用的土地。包括标准宗地和比较宗地。 2、原理：替代原理。市街地的各宗地价随离开街道的距离（即临街深度）的增加而递减。 二、基本公式及内容 1、宗地地价=路线价*深度百分率*临街宽度*修正率 或者：宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度 2、路线价法的核心内容 1.?划分路线价区段； 2.?确定路线价； 3.?设定标准深度并制定深度指数表； 4.计算各宗地的价格； 三、深度指数表 1、深度指数：又称深度百分率，它反映了一块地临街深度的变化引起地价变化的相对程度。 2、深度指数的种类： （1）单独深度百分比； （2）累计深度百分比； （3）平均深度百分比 3、几个基本概念 （1）标准深度； （2）里地线； （3）临街地表； （4）里地； （5）临街宽度； （6）临街深度； 四、深度指数表的确定法则 1、四三二一法则：将标准深度100英尺深的普通临街地，划分为四等分，第一个25英尺，其价值占路线价的 40%，其它依次分别占路线价的 30%， 20%， 10%。超过100英尺，也划分为四等分（每档25英尺）分为路线价 9%，8%，7%，6%。 例题： 如下图，路线价为18000元，甲乙丙丁戊各宗土地的深度与宽度如图所示，计算各宗土地的地价。 图 20 25 20 15 10 150 125 100 50 25 甲的地价=18000*40%*10= 72000（元） 乙的地价=18000*（0.4+0.3）*15 =189000（元） 丙的地价=18000*（0.4+0.3+0.2+0.1）*20 =360000（元） 丁的地价=18000*1*25+18000*0.09*25 =490500（元） 戊的地价=18000*1*20+18000*0.09*20 +18000*0.08*20 =421200（元） 2、苏慕斯法则 100英尺的土地价格，前半街50英尺占土地总价的72.5%，后半街50英尺占土地总价的27.5%，如果再深50英尺，占土地总价的15%。该法则因最早应用于美国克利夫兰市而著名，又叫克利夫兰法则。 3、霍夫曼法则： 深度为100英尺的宗地，最初25英尺占总地价37.5%，最初50英尺占总地价的2/3（约67%），最初75英尺占总地价的87.7%。 4、哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比。 深度百分率=（所给深度/标准深度）0.5*100% 地价=路线价*深度百分率 五、计算实例 1、临街地 2、街角地 3、袋地 4、双面临街地 5、不规则宗地 六、应注意的问题 1、路线价法估价节省人力，财力，迅速公平，适用于土地课税，征用、拆迁和其他需要在大范围地块进行评估，特适用于城市街道的评估。 2、路线价法要求街道完整，排列有序，有合理的深度指数表。 全文完 谢谢！ 三、市场比较法的估价步骤 1.?广泛收集交易案例； 2.?选择可比较的交易实例； 3. 建立价格可比基础； 4. 差异修正； ①交易情况修正； ②交易日期修正； ③区域因素修正； ④个别因素修正； ⑤综合因素修正。 5.??确定比准价格(由市场估价法得到的价格)。 简单算术平均法； 加权算术平均法； 中位数法； 众数法。 四、应用实例 例题2：情况修正 市场交易案例A，其地块成交价的为3000元/平方米，根据市场行情分析，该地块为特殊利益关系人之间的交易，价格偏低为4个百分点。求地块的修正后的价格。 修正系数=100%/(100%-4%)=100/96 修正后价格=3000*100/96=3125元 五、应注意的问题 1.?市场比较法具有现实性，有较强的说服力，以价格求比准价格，欠缺理论基础。经多方修正，要求估价人员有丰富的经验和知识，否则，难以得到正确的客观结果。 2.?应用市场法必须有发达的不动产市场，有大量的交易案例，否则，无法找到相关性和替代性。 3. 一般认为，在一次评估中，较理想的案例要10个以上，最低要求也不能少于3个。 第三节 房地产评估的成本法 一、成本估价法及其基本原理 1、成本估价法：是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折旧确定房地产价格的估价方法。又称原价法、合同法、加和法、成本逼近法。 2、原理：是生产费用价值论，等量的资金获得等量的收益。 二、基本公式 1、新建房地产成本 新建房