房地产开发企业2011年汇缴政策培训.ppt

成本对象的确定原则 （四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。 （五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算 计税成本项目 开发产品计税成本支出项目有6个: （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 计税成本项目 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费 计税成本项目 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。 （六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 计税成本核算的一般程序 计税成本核算的一般程序分为5步: （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。 （二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。 （三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积。 计税成本核算的一般程序 （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。 （五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。 计税成本项目的结转方法 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。 计税成本项目的结转方法 （一）占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本 2、分期开发 首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 计税成本项目的结转方法 2、分期开发的计算公式 期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积÷开发用地总面积×应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷期内全部成本对象占地面积×期内全部成本对象应负担的成本 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 计税成本项目的结转方法 （二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。 某一成本对