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土地一级开发类上市公司业务模式、会计处理及营业税计税基础 上市公司 业务模式 会计处理 营业税的计税基础 1.绵世股份 将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办法，年报中未明确披露 将拍卖价款扣除土地出让金等相关项目后的全部拍卖净额确认为营业收入； 将全部土地开发成本确认为营业成本。开发成本在结算之前计入存货，待结算时转入营业成本。 2008、2007年营业收入分别为6.5亿元和2.8亿元，但营业税仅为4.8万元及4.5万元，据悉，绵世股份未缴纳土地一级开发相关营业税，存在一定的税收风险 2.云南城投 2008 年5 月8 日，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备办公室与公司签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司按照出让土地的总价款扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取50%的固定收益，若公司所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。 2009 年度，因尚未有地块完成招拍挂的结算，公司以昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出3,203,147,207.74 元为基数，按5%确认了保底收益160,157,360.39 元作为公司的主营业务收入（净收益），未确认成本，扣除流转税和企业所得税后，相应的净利润为113,451,470.17 元。开发成本在结算之前计入其他流动资产。 按营业收入（按净收益）全额的5%缴纳 3.中天城投 云岩区人民政府用片区土地收益中市财政返还给云岩区人民政府的政府性基金收入及城市建设配套费支付土地一级开发项目的投入，上述收入中超过中天城建公司投入的投资开发成本的部分，在全额偿还中天城建公司的投资后，将剩余部分的政府性基金收入按70％的比例，以奖励的方式支付给中天城建公司 所整理土地尚未结算，暂时未确认收入、成本 暂时未反映 4.中汇医药 发行股票收购一级开发企业铁岭财京股权。根据铁岭市人民政府、铁岭市土地储备中心、铁岭财京签订的《土地一级开发合作协议书》（2007 年12 月22 日），铁岭财京的主营业务收入＝土地使用权出让金－土地两金－土地规费（除基础设施配套费以外）－土地出让金。 分别确认营业收入、营业成本。未结算的一级开发支出计入存货 营业税金及附加几乎为0 5.泰达股份 年报中未详细披露其子公司扬州泰达的土地一级开发盈利模式。 由于上市公司从事业务种类繁多，年报中仅披露了营业收入、营业成本比上期大幅增加的原因是土地一级开发的收入、成本计入所致。由此推断其对一级开发同时确认收入、成本。尚未结算的一级开发支出计入了存货。 根据披露的信息，无法单独区分一级开发收入对应的营业税 6.ST远东 ST远东发行股份拟购买沈阳云峰投资有限责任公司100%股权，从而间接获得其从事土地一级开发的子公司沈阳空港新城投资发展有限公司（以下简称“空港公司”）控股权。沈阳空港新城投资发展有限公司（受托方）于2009 年6 月23 日与沈阳市土地储备交易中心东陵分中心（委托方）签订了《土地前期开发委托合同》。空港公司根据沈阳航高基地的整体规划，对于可出让土地，委托方同意除向受托方支付其垫付、支付的土地一级开发成本外，按土地一级开发成本总额的16%向受托方支付收益。受托方为委托范围内的工作所垫付、支付的所有款项一并视为土地整理成本。对于不可出让土地，委托方负责协调航高基地财政局对受托方已投入的土地前期开发成本进行审定,并在每年10 月31 日后15 个工作日内，向受托方支付全部土地整理成本及16%的收益。 2009、2010年盈利预测中暂未反映一级开发收入 未反映 7.长春经开 受托进行土地一级开发，业务模式的细节未在年报中披露 2009年年报中披露5号地委托开发营业收入24000万元，营业成本18535万元，贡献营业利润4145万元。据此推测长春经开应为按照全额分别确认营业收入和营业成本。 按照一级开发收入全额的5%缴纳营业税 上市公司 业务模式 会计处理 营业税的计税基础 1.黑牡丹 2009年1月，黑牡丹采取发行股份购买资产的方式收购常州高新城市建设投资有限公司（以下简称“高新城投”）100%股权，该重组已经证监会核准。高新城投主要从事新北区内市政工程的投资、建设，控制项目的投资、质量和工期，建成后由新北区政府及其下设机构（如新北区建设局）回购。回购价格采取成本（经审定的工程总造价）加利润的方式确定。根据新北区财政局常新财经[2008]005 号文，新北区政府回购高新城投投资建设的市政基础设施工程毛利率自2008 年1 月1 日起由之前的5%提高至10%