房地产容积率解析.doc

容积率在规划中 容积率理解 何谓容积率　　是指规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积。计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 ?（半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）； 当建筑层高超过3M时，这些层3M进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算。作为社区规划中的一个重要，从不同的利益承担和行为城市环境质量与整体效益了解容积率对的影响，我们项目简单说一说各类分别对应的容积率数值对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区类型　籍低密度的提升项目档次，打造自己的产 A项目：3.0容积率，城市公园东侧，建筑类型为叠拼别墅容积率与建筑密度建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小所有建筑物与面积的比率（%）。项目，容积率相同，建筑密度，项目的品质有 B项目：容积率0.88，密度25%，规划采用组团围合布局，每个组团都拥有一个相对组团中心景观；全部采用多层电梯洋房；项目并没有强调传统低密度项目拥有的私有花园和战 天占地的概念，而是把社区品位放在环境空间上。 C项目：容积率0.88，密度32%，建筑类型以联排别墅为主，少量小高层物业，排列式布局；在0.88的容积率下采用了常规的低密度项目产品类型，所以密度相对大，社区可利用的绿地空间少，基本上没有什么绿化空间，居住的舒适度受到了很大的影响。 容积率与社区规模社区规模越大，容积率越低，舒适度越高从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低，容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却不因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区。同为，两个项目要就是因为用地规模的差别由此产生建筑布局、中心绿地以及配套设施等的差异由于项目规模大，大社区，中心绿地、会所等缺一不可。，因为它毗邻，所以不仅能够，还可以共享公共绿地。，对于每户生活舒适度来讲丝毫没有什么影响。这两个项目的对比并不是说孰优孰劣，而是表明了不能孤零零地从项目的容积率来判断其舒适度 D项目：住宅项目，用地规模为，容积率为1.，建筑 E项目：住宅项目，市区中心位置，规划用地2万多㎡，容积率为5.6，建筑类型全为高层板楼，共享城市公园资源。 容积率与规划布局在相同的容积率的下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得舒适度。 同样容积率产品的差异非常大。 F项目：2.5容积率，建筑类型均为独栋高层塔楼，点式布局，均为南北朝向，绿化率48%以上。 H项目：2.5容积率，建筑类型有多层，小高层、高层，排列+围合式布局，绿化率32%，部分东西朝向布局。 又如Y项目，容积率高达4，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的大规模中心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很大的作用，中心最的卖点。面对面的两栋楼相距100米，每户对景观和阳光的收纳，化解了高容积率建筑布局的紧张局促给人超乎想象的舒适生活享受。 高容积率、高舒适度的规划布局它不仅以差异化的和生活享受引起购房者青睐，而且还可以用高容积率保证商利润回报。 Y项目：4.0容积率，围合式布局，采用了大比例的高层板楼，社区还营造了罕有的大规模中心园林。结论综合上面的各种因素和相互之间的关系，我们要充分和全面的考虑、均衡容积率和、建筑密度、之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而得到收益的最大化，利润的最大化容积率深度解析。