商业物业基础知识.ppt

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物业基础知识培训 第一讲 物业概述 A、你为何家? 杂家(诸子百家)艺多不压身 博学 悟性 B、这个杂家应具备何素质? 1、一张律师的嘴 2、具有政治家的眼光 3、要有运动员的身体 从事物业管理人的心理素质 大肚能容天下难容之事 笑口常开笑天下可笑之事 物业管理行业何时产生? 19世纪60年代的英国 1953年出现在中国的香港(木屋协会中国最早的物业管理产生) 物业管辖范围如何界定? 以门为界线,门内为专用部份、门外为公共部份 门内公共使用的设施为公用设施为维护管辖范围、门内其余部份为专有部份为业主自我管辖范围 何为物业呢? 物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关配套的设施、设备和场地 A已建成 B投入使用 C设施、设备和场地是与上述房屋配套的 (物业不等于楼、应包括设施、设备) 物业在房地产开发中处于何位置? 房地产六个环节:规划、设计、施工、验收、销售、消费(到消费环节才是到了物业) 物业的类型有哪几类? 居住物业 商业物业 工业物业 其它用途物业 何为物业管理呢? 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托、依照国家有关法律规范、按照合同或契约行使管理权,运用现代管理科学和先进维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理,并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务、使物业发挥最大的使用价值和经济价值 物业管理的对象是谁呢? 物业管理服务的对象是谁呢? 房子及配套设施 服务的对象是业主 业主请物业公司的目的是什么? 一、保值增值 二、优质服务 物业管理是啥行业? 是一种集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,是实行社会化、专业化、企业化、经营型的社会服务性的行业 物业管理的特点是什么呢? 业主自治管理与专业管理相结合的特点 以人为本的特点 有偿服务的特点 从事物业工作中的又一自我心态 人在人之上、把别人当人 人在人之下、把自己当人 从事管理中如何体现“以人为本”的标识系统 尊重业主、体贴业主 (宁静致远、一鸣惊人) (小草睡觉、请勿打扰) (芳草萋萋、何忍踏之) (我们的生命需要您的呵护) 物业有偿服务的概念 谁享用、谁受益、谁付费 物业服务特点:提供超值服务、不提供义务劳动、但可提供超值服务 物业管理费的测算标准 以支定收 物业管理费计算依据及含内容: 1、人工费2、办公费3、固定资产折旧费4、低值易耗品的摊销费5、设施设备维护维修费6、清洁费7、保安费8、管理佣金9、不可预见费10、法定税费(按收入合计的5.5%计提) 物业管理的基本环节 1、物业管理早期介入 2、物业管理的接管验收(对应为骏工验收) 3、业户进驻 4、日常管理 1、物业公司协助开发商完善建筑功能 2、接管验收检查使用功能(不是房屋质量、只是接收产权、产籍资料。骏工验收是检查质量) 3、准备阶段(办理业户进驻) 4、服务业户的管理 物业管理的基本内容 1、常规性的公共服务(房屋养护、设备管理、绿化管理、清洁管理、治安管理、消防管理、交通管理) 2、针对性的专项服务(针对大部份业主开展的服务如金融服务) 3、委托性的特约服务(接收少部份人的委托而开展的专项服务) 如何处理三种关系:先做公共服务、再做专项和特约服务、 服务中要学会嫁接、对业主不要轻意说NO 物业与物业管理的标识区分为何呢? 所有权与管理权的分开 管理是“魂”、经营是“源”、服务是“本”、形象是“根” 形象标识的几个方面 交通标识 绿化标识 保洁标识 设备标识 公共广播系统 宣传栏、公告板 妥善处理物管投诉 一、处理投诉的一般步骤 处理业主或使用人的投诉一般可分为投诉、接诉、处理、回复四个过程 二、处理投诉的方法 1、耐心听取或记录投诉、不当面解释反驳业主的意见 2、对业主的遭遇或不幸表示同情或歉意,让业主的心理得以平衡 3、对业主的投诉要提出处理意见、满足业主的部份合理要求 4、业主能向管理公司投诉、表明业主对管理公司还是持信任态度、物业公司要有“闻过则喜”的度量、对业主的信任表示感谢、可以完善和改进我们的工作 5、督促相关部门立即处理投诉 6、把投诉处理结果尽快以电话或信件的形式反馈给业主 物业管理的六大方略 一、战略要新(目标、资源、手段)专业化外包(变小)、一业为主、多种经营(变大) 二、标准要“高”(员工素质要“高”、工作标准要“高”、人员工资要“高”)木桶理论 三、管理要细(服务成功的秘决) 四、观念要“变”(树立学习型管理理念、树立团队型管理理念、树立良好的人才观念) 五、服务要“好”(好在科学管理、好在标准化、好在态度热情、好在考虑周详、好在严格要求、好在准确及时、好在明码标价 六、文化要“美” 一书两证指得是什么呢

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