物业管理主体及其作用研究.doc

摘要 竞争规则尚未达成共识,恶意的低价竞争、买通招投标和业主委员会买方机制不 健全等现象,使物业管理市场成为当前房地产市场中问题较多、消费者意见较大 的领域之一。物业管理市场的竞争缺乏透明度,不够公开、公平、公正。同时, 物业管理企业所提供的服务产品差异化较低,极易被学习和模仿,降低了市场进 入门槛,加剧了竞争的白热化程度。业主委员会机制尚未健全,业主权益得不到 有效保障。 本文从我国物业管理各类主体出发,通过对我国物业管理各类主体发展现状 的详细深入分析,包括物业管理行业协会、物业管理企业、政府相关职能部门, 业主和业主委员会,剖析目前物业管理各类主体存在的主要问题。并对目前物业 管理的焦点问题—业主权益保护进行深入研究。在此基础之上,对我国物业管理未来的发展趋势做出判断,提出各类主体的发展建议,最终为物业管理各类主 体的健康发展提供理论参考。 本文由浅到深,逐步深入,在充分可靠、有理有据的事实基础之上,提出笔 者的观点。并对焦点问题进行分析,重点突出。 本文的特色在于能够从现象深入到本质,一层层抽丝剥茧,结合法律知识、 企业管理理论、宏观调控理论等相关知识,来分析物业管理各类主体的现状,清 楚的指明物业管理各类主体的本质特征;从其本质特征出发,分析物业管理各类 主体发展所存在的问题。对物业管理目前存在的主要问题、矛盾焦点进行重点分 析。在深入分析的基础之上,借鉴美国、香港等物业管理发展比较先进的国家和 地区的经验,提出笔者认为可以推行的、适用于物业管理各类主体的发展对策和 建议。 本文的创新之处在于能够借鉴先进国家和地区的经验,理论联系实际,分析 物业管理各类主体的法律地位,承担的相应责任和享有的权利,以及各类主体在 物业管理活动中所处的地位和发挥的作用,对各类主体的性质进行界定,重点对 业主权益保护进行分析。本文研究的主要问题在物业管理理论界与实务界均未形 成定论,研究结果对指导今后各类主体发展有一定意义。 全文的结构分为五部分。 第一部分,关于物业管理主体的理论研究。阐述了物业管理的内涵、特性和 意义,分析了物业管理主体在物业管理中的作用,介绍了物业管理各个主体,包 摘要 括业主及其组织、物业管理企业和政府行政主管部门与行业协会组织的定义、权 利和义务、以及各个主体在物业管理活动中的作用。 第二部分,我国物业管理主体的现状及存在问题。分别介绍了目前三类主体 的现状和存在问题。首先介绍了业主及其组织在组织结构、运作方式等方面存在 的问题,指出由于业主组织建设中存在的问题而导致的职能不能很好发挥、业主 权益得不到有效保障的不良影响。其次介绍了目前我国物业管理企业的发展情 况,企业种类、存在问题,以及新形势下物业管理企业面临的机遇和挑战。再次 介绍了政府行政主管部门和行业协会的现状,指出目前行业宏观管理和微观管理 中存在的问题。 第三部分,发达国家和地区物业管理主体的角色定位和作用。介绍了物业管 理比较发达的国家和地区三类主体的运作情况,为我国物业管理主体的发展提供 借鉴。 第四部分,完善我国物业管理主体的若干建议。在掌握目前各类主体存在问 题的基础上,有针对性地提出了建议。 第五部分,结论。通过前面四部分的分析,得出结论:业主及其组织在今后 的发展过程中,要在政府主管部门的指导和调控下,逐步完善组织构建,完善制 度建设,建立回避制度、资格审查制度、自律制度和督导制度。物业管理企业要 全面提升企业的竞争力,树立市场化竞争的理念、服务理念、人才观念和品牌意 识,逐步提高物业管理服务水平。政府行政主管部门和行业协会要充分发挥管理 和协调的作用,政府要加强立法,提高自身的管理水平,行业协会要引导企业健 康发展,监督企业的市场活动,为物业管理行业的健康发展创造优良的环境。 关键词:物业管理主体、物业管理企业、业主、业主组织、 政府相关职能部门 ù bstrt ittwe一lt一e”5eveloPmet,PI’oPcxtymanagelnent indt一stryhas一nadeagreatProgress.A92·ouPofProPerty Inanagementeo一nPaniesservedasanilnPol·tantPartieiPantofr Pl`OPertymanagelnent11aVeaPProvedalot,alsodidthe ProPerty一ownerandthegovemment.Atthebeginningofthis eentury,alongwiththeadvaneementofreofrm,howtobuildnew ProPerty`managexnentsyste一nthatsuitsthesoeialislnmarket eeono一nyandfitstheinternationalPra