物管-案例分析.docx

案例分析第二章小区内的绿地、道路、配电房等归谁所有？某小区开发商已将商品房出售给业主，但是开发商将靠近大路边的一面围墙擅自拆除，把原来规划为小区绿地的地方改成洗车场，对外经营牟利。同时，把消防通道改成茶馆，对外营业，美其名曰是为业主休闲用。问题一：若有业主不满，告上法院，你认为法院如何判决。问题二：若没有业主上诉，这种行为合法吗？问题三：有使之合法的途径吗？实战演练如何满足少数业主的特殊需要假如你是某小区物业项目负责人，现有一少部分业主因为家中有老人或腿脚不灵便的人，就该小区的楼梯处没有建设残疾人通道，而提出用小区维修基金在楼梯的台阶旁边再建一个残疾人通道。你该怎么处理和操作？处理方法提示：首先开会讨论业主意见是否符合实际情况。如果符合实际情况，由于楼梯属于全体业主共有，因此可以召开业主大会听取业主意见，如果业主同意，签字表决，达到2/3以上可通过。业主同意并签字后，按照经济、适用、节省的原则进行，并把费用使用情况及时张贴、公示，达到业主满意。第三章1. 在物业管理企业的权利与义务当中，保安工作人员的职权到底有多大呢？2006年3月某个夜晚，广州市某住宅小区发生了盗窃案件，小偷在离开小区时，保安人员尽无人抓住小偷，他们的回答是，我们只有看护小区的义务，没有逮捕小偷的义务，这样的说法对吗？在失窃一个月后，小区保安人员已经对小偷的情况有了深入了解，并早已加强了值勤，果然，小偷又出现了，当小偷再次做案时，被早已埋伏好的保安人员抓了个正着。在小偷落网后，保安人员并没有立即送当地派出所，而是被他们扣留半个月，在这半个月当中，小偷多次受到保安人员的殴打。这样做合理吗？针对类似问题，你作为保安负责人该如何处置？如何理解保安工作？如何提高保安人员的素质？如何理解保安人员稳定，小区就安定？2.京山新街花园业主欲罢“物管”小区物管公司近来将通道已变成了停车场，汽车随道而停，致使业主进出不便，多次与物管交涉无效。无奈下，小区业主准备成立业主委员会，欲罢现有“物管公司”，重新招聘新的物管。问题：1、业主们将如何成立业主委员会？ 2、物管公司该如何面对业主投诉？（分别从业主和物管负责人角度思考）3.业主该怎样维权海珠区某大型楼盘的业主张小姐，把其小区的现有业委会称为“伪业委会”。张小姐说，当时成立业委会是由物管公司发起的，7个委员中有4人或是物管企业代表、或与发展商有紧密联系。“所以业委会两年来基本不作为”。张小姐说，本来规定每月接待业主的活动，要求公布物管公司收支情况，小区道路、孩子读书问题等，业委会统统不管。“7人会”中的3名“纯业主”虽然想做事，但物管公司要求过半数才可以签名。张小姐说，于是她与其他业主们要求换届。但这个诉求受到很大的阻挠，比如小区封锁宣传栏、用铁丝把业主信箱里的信件划拉出来，对“主要业主”进行跟踪、断电、钥匙孔封腊、恐吓家人等。为了防止遭到打击，业主购置了DV机，但持机的住户在一次反映问题时遭到了殴打。业主们也分成了两派，一方是热情支持，另一方则担心“斗不过对方”。张小姐说：“我们只是希望用不冒险、不激进的态度，来促成问题的解决。”问题：1、该小区业主委员会是否履行了其义务？ 2、张小姐该通过什么途径进行维权？一天，某小区居委会贴出了一纸通告，告知全体业主不要再向物业管理公司交付物业服务费，而改交到居委会。同时，该小区的物业公司接到法院的传票及起诉书。在起诉书中，居委会列出了物业公司的几大罪状。其中有：物业管理公司不请自来；违反政府有关规定只收费不服务，影响小区内业主的正常生活；物业管理公司员工有偷盗行为等。经过法院调查核实，大家了解了事实真相。（1）关于物业公司不请自来，当地房地产行政主管部门作证予以否认。该小区建成后，因无人管理，随着业主的入住，小区环境、卫生、治安等问题频频发生。房地产行政主管部门委派该物业公司接管，接管时物业公司与开发商签署了前期物业服务协议。接管半年后，该小区业主委员会成立，经过业主大会讨论，一致认为该物业公司管理服务到位，即正式与其签了物业服务合同。（2）关于只收费不服务，业主代表证明也是不实之词。自从物业公司对本小区实施管理后，小区环境有了很大的改观。如原来的垃圾山清走了，并铺上了草坪，小区整洁优雅，到处焕发着勃勃生机（3）关于物业公司员工有偷盗行为一说，因为居委会拿不出证据，因此不能成立，最后此案以居委会败诉而告终。那么，居委会为何要有此举呢？主要原因是：一是居委会成员以自己是最基层的政府组织为由，拒交管理费；其次是看到物业公司因管理有方获取了一定收益，居委会便想利用职权剥夺物业公司的管理工作，坚守“肥水不流外人田”；再有，居委会成员因有一些违规行为，如私搭乱建，违章占道，而受到物业管理企业的批评，便伺机报复。事实虽然最终大白于天下，但物业公司为此牵涉了大量的时