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第九章 假设开发法 第九章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例 学习目标 了解假设开发法估价的概念 理解假设开发法的理论依据、适用对象与条件 掌握假设开发法估价的计算公式和操作步骤 能够应用假设开发法的两种方式估算不同状态下的房地产价格 第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法概念 二、假设开发法理论依据 三、假设开发法的适用范围和条件 四、假设开发法的计算公式 一、假设开发法概念 假设开发法（the Hypothetical Development Method），又称为预期开发法、剩余法、倒算法、残余法或余值法，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向来求取估价对象的价值。 二、假设开发法理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期收益原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 三、假设开发法的适用范围和条件 1、适用范围 （1）适用于对具有潜在开发价值的房地产价格的估算。 （2）适应于对待开发土地的价格及其最高地价、最大利润、最高开发费用的估算。 （3）适应于通过熟地地价来估算生地地价。 （4）适应于土地开发后进行转让，对已被开发土地的估价。 （5）适应于对待拆迁改造的再开发房地产的估价。如对原有的旧建筑物拆除后，再在原址上建造新项目的估价，适合用假设开发法。 （6）适应于对现有新旧房地产中房价或地价的单独估算，此时，从房地合一的总价格中减去建筑物的价格，剩余部分即为土地价格。 （7）适应于建筑物改造或在建工程续建后进行销售，对于被改造建筑物或在建工程的估价。 （8）适应于对房地产开发项目的财务状况评估。 2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。 四、假设开发法的计算公式 （一）基本公式 1、适用于预期售价的公式 P = A﹣( B + C ) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 2、适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式： P = PC﹣( B + C ) PC = a / r 式中：P——购置开发场地的价格； PC——开发项目预期建成后的资本化价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润； A——开发项目建成后每年的平均纯收益（平 均纯租金）； r——资本化率，即预期的投资收益率。 将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价格的计算公式 待开发房地产价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣开发成本﹣管理费用﹣ 投资利息﹣销售费用﹣销 售税费﹣开发利润﹣投资 者购买待开发房地产应负 担的税费 （二）具体公式 1、求生地价格的